Какво е опция за лизинг?
Опцията за лизинг е вид споразумение между лизингодателя и лизингополучателя, при което лизингополучателят има възможност да закупи имота (търговски или жилищен) след плащане в края на срока на лизинга или след определен период от време.
При опция за лизинг, X е купувач, а Y е продавач, подписал договор, в който X се е съгласил да закупи имота $ 100000 в края на лизинга, да кажем след 1 година след плащане на опционна такса от $ 500. Наемният наем е $ 1000 PM X ще ще продължи да плаща лизингово плащане от $ 1000 за една година и той ще плати $ 100000 в края на годината и ще запази правото на собственост.
Как работи Договорът за лизинг?
Нека вземем няколко точки, за да разберем как работи.
- В договор за лизинг на опции страните решават каква ще бъде цената за закупуване на опцията. Обикновено не подлежи на възстановяване, в случай че купувачът не се възползва от опцията за лизинг, тъй като не е депозит.
- Те решават колко ще бъде покупната цена в края на срока на наема. Решава се в началото на опцията.
- Освен това те се съгласяват какъв би бил периодът от време, след който купувачът (лизингополучателят) ще купи имота. Нормално е за период от 1 до 2 години.
- Постигнато е договорно споразумение между страните за размера на месечния наем под наем, независимо дали наемният наем трябва да се приспадне от покупната цена. Наемният наем обикновено е по-висок от пазарния наем. Например пазарната цена на лизинговия наем е $ 1300, но продавачът може да начисли $ 1600 и $ 300, намалени от покупната цена.
Понякога ремонтните дейности се извършват от купувача, за да се постигне известна печалба, когато купувачът продаде имота на друго лице.
Видове опции за наем
Има три вида опции за наем
# 1 - Опция за покупка и продажба
В този тип договор за лизинг участват три страни. Тук купувачът сключва договор със собственика на имота, а купувачът отново сключва друг с друга страна за продажбата на същия имот.
Например, г-н х е собственик (лизингодател) на имота и г-н Y купувач на имота (лизингополучател). Сключвате договор с X за закупуване на имота на $ 100000 след изтичане на определен период от време, да речем след 1 година и се съгласихте да платите лизинг под наем от $ 1000. Сега Y ще сключи още един договор с Z за продажба на имота на стойност $ 120000 и се съгласи да получи наемна наемна цена от $ 1500. Както виждаме, Y реализира печалба от $ 500 ($ 1500 - $ 1000) чрез наемна аренда и $ 20000 от продажбата на имот, а общата му печалба е $ 20500 ($ 500 + $ 20000).
Този тип опция обикновено се прави за инвестиционни цели.
# 2 - Опция за нормален наем
Това е прост начин за отдаване под наем на имот, тук продавачът (лизингодателят) е собственик на имота, отдаден под наем на купувача (лизингополучателя).
# 3 - Възможност за отдаване под наем
При този тип лизинг, купувачът на опции сключи договор с продавача и възложи имота на друго лице, като начисли някаква такса за възлагане.
Причини за използване на договора за лизинг
Ще разберем причината за използването от гледна точка на купувача и продавача
Купувач: Купувачът може да има финансови затруднения при извършване на авансово плащане.
- Обикновено това се случва, когато купувачът се мести на различни места и той трябва да продаде имота преди края на срока на наема.
- Купувачът може да има недостиг на средства, който може да бъде уреден по време на опционен период.
Продавач: Опцията за наем позволява на продавачите да продават имота на по-висока цена, като правят договорите по-атрактивни, които той не би могъл да продаде в противен случай.
- Продавачът може да получи повече пари в сравнение с продажбата в друг случай.
- Продавачът може да избегне проблеми с ликвидността.
- Продавачът може да запази правото на собственост, като го вмъкне в договор в случай на неизпълнение на плащането, с което може да се спаси.
Опция за лизинг срещу покупка на лизинг
Сега можем да видим разликата между двете.
Лизинг-Покупка
- При покупка на лизинг и двете страни по договор имат неизпълнение на задължения от една страна, едновременно нарушение на друга страна.
- Например, понякога се случва купувачът да поеме разходите за ремонт и поддръжка на имуществото, ако не го направи, тогава договорът автоматично става нищожен и за двете страни.
Опция за наем
Според опцията за наем продавачът има задължение да продаде имота. В този случай наемателят ще закупи имота в края на срока на наема. Лизингополучателят ще плати опционната такса, която понякога се коригира с покупната цена.
Основната разлика е в покупката на лизинг. И двете страни имат задължение, но при опция за наем единственият продавач има задължение да продаде имота.
Включен риск
- При опция за лизинг пари, платени към опция, таксата не се възстановява.
- Продавачът може да не прехвърли ясно право на собственост в края на срока на наема, което може да създаде проблеми в случай, че лизингополучателят иска да продаде имота.
- При лизинга понякога, ако това е споменато в договора, ако лизингополучателят не успее да плати лизинговия наем, тогава цялата изплатена сума не се възстановява.
Предимства
Някои от предимствата на купувача и продавача при опция за лизинг са следните.
Купувач
- Купувачът не трябва да плаща огромната първоначална вноска, което обикновено се случва при покупка на лизинг.
- Опцията за лизинг не обвързва купувача с покупка; по-скоро обвързва продавача за продажба.
- В случай на неизпълнение на лизинговото плащане, тогава договорът става нищожен и пълната стойност на възнаграждението е предадена на купувача.
Продавач
- Продавачът има по-добра възможност да продава на висока цена.
- Опционната такса, платена от купувача, не се възстановява в случай на неизпълнение.
- Продавачът ще запази собственика, докато не бъде изплатен пълният.
Заключение
Този вид лизинг е много полезен в случай на недостиг на средства. По време на съставянето на договора трябва да се полагат подходящи грижи. Всички условия трябва да са ясни и да са в съответствие с действащото законодателство в тази държава.
