Разлика между оценена и пазарна стойност
Както оценената стойност, така и пазарната стойност са свързани главно с оценката на недвижимите имоти и се използват за оценка на имущество, където пазарната стойност, както името подсказва, че стойността на имота, който получаваме, ако планираме да го продадем днес, от друга страна, е оценена стойност се основава на стандартни процедури и се използва от местните власти и за данъчни цели.
Оценената стойност и пазарната стойност са термини, свързани с оценките на недвижимите имоти, за които повечето хора се объркват. Въпреки че те могат да звучат подобно и понякога се използват взаимозаменяемо, те са доста различни един от друг. Нека да се потопим по-нататък, за да разберем тази разлика.
Каква е оценената стойност?
Оценената стойност се изчислява въз основа на стандартна процедура от общините и местната администрация. Изчислява се главно за данъчни изчисления, които са пряко пропорционални на оценената стойност. Колкото по-висока е тази стойност, толкова по-висок е начисленият данък.
Например местните власти (градски оценител) ще определят цените на земята и цените на къщите, построени на тези земи. Тези ставки решават размера на данъците, които собствениците ще трябва да плащат.
Какво представлява пазарната стойност?
Имотът е повече от парче земя или цена на квадратен фут. Има много фактори, които решават колко имущество може да бъде оценено. Пазарната стойност е най-вероятната цена, която даден имот ще получи на свободния пазар от днес. Управлява се от икономическите сили на търсенето и предлагането.
Колкото повече купувачи се интересуват от имота, толкова повече стойността може да получи за продавача и обратно. Просто казано, това е цената, която купувачите са готови да дадат, а продавачът е готов да приеме при сделка на открит пазар. Пазарната стойност се изчислява от агентите за недвижими имоти от името на техните клиенти.
Оценена стойност спрямо инфографика на пазарната стойност
Нека видим най-големите разлики между оценена и пазарна стойност.
Основни разлики
Основните разлики са както следва -
# 1 - Фактори, влияещи върху изчислението
Оценената стойност обикновено е по-малка от пазарната стойност. Това е така, защото се изчислява въз основа на стандартен механизъм. Оценителят ще посети имота, ще направи цялостен оглед на близките къщи и района и ще излезе с справедлива стойност. За всяка област местните власти биха решили предварително степента на оценка. Справедливата стойност, изчислена от оценителя, се умножава по степента на оценка и така получената стойност е известна като оценена стойност. Например, да предположим, че справедливата стойност е изчислена като 500 000, а степента на предварително определена оценка е 80%.
След това оценяваната стойност ще бъде
- = 500 000 * 80%
- = 400 000
Изчисляването на пазарната стойност е доста различно и зависи от много фактори и пазарна информация, налична по това време. Някои от факторите могат да бъдат:
- Състоянието на имота:
- Възраст на имота
- Местоположение
- Достъп и свързаност с магистрали и други големи близки райони.
- Оспорено имущество
Агентът за недвижими имоти отчита всички тези фактори, докато изчислява пазарната стойност. Факторът, който влияе най-много, е търсенето и предлагането. В случай, че има повече купувачи, които се интересуват от имот, той със сигурност ще получи по-голяма пазарна стойност от който и да е подобен имот. От друга страна, дори ако състоянието и достъпността на имота са задоволителни, но има някои правни спорове, свързани с него, тогава продавачите може да не се интересуват и пазарната му стойност може да спадне (понякога дори под оценената стойност) .
# 2 - Въздействие на колебанията на пазара
Докато пазарната стойност на недвижимото имущество може да се покачва или намалява въз основа на различни фактори, оценената стойност до голяма степен е имунизирана срещу такива колебания. Много пъти има сценарии, когато пазарната стойност скача за една нощ поради обявяване на правителствени инфраструктурни проекти като разходи за метро проект, изграждане на нова магистрала и др. Такива съобщения обаче не биха повлияли много на оценената стойност, тъй като тя се променя само от малка сума въз основа на кръговите цени и годишните инспекции от местните общини. Всъщност при определени сценарии правителството запазва ограничение, според което оценената стойност може да се промени само с 5-6% годишно.
За да илюстрираме въздействието на пазарните колебания, нека продължим с горния ни пример, където оценената стойност е изчислена като 400 000. Сега предположим, че близо до този имот, ИТ компания е решила да изгради нов офис. Веднага след като тази информация е налична в пазарната област, динамиката на населеното място се е променила, което ще окаже влияние върху текущите оценки. Тъй като има нов офис, работещите там биха искали да си купят къща наблизо, за да спестят пътни разходи и време.
Следователно внезапно броят на купувачите се е увеличил, което ще повиши цените. Същата земя, която беше оценена на 400 000, вече може да бъде продадена до 600 000 или 800 000, което е нищо друго освен пазарната стойност, тъй като това е стойността, при която в крайна сметка ще се осъществят сделките за покупка и продажба. Важно е обаче да се отбележи, че дължимият данък върху собствеността все пак ще бъде изчислен върху първоначално определената оценена стойност.
Сравнителна таблица оценена спрямо пазарна стойност
| Основа | Оценена стойност | Пазарна стойност | ||
| Въздействие на колебанията на пазара | Устойчив на колебания на пазара | Пазарната стойност наистина се влияе от колебанията на местния пазар. | ||
| Полезност / цел | Използва се за изчисляване на данъци. | Това е цената, на която имотът в крайна сметка ще бъде купен или продаден. | ||
| Фактори, влияещи върху изчислението | Степен на оценка според решението на общините; | местоположение, размер, състояние, подобрения, скорошни транзакции или друга пазарна информация, свързана с имота; | ||
| Кой го изчислява | Окръжен оценител от името на местна община | Агент за недвижими имоти от името на своя клиент | ||
| Изчислена стойност | Обикновено по-ниска от пазарната стойност въз основа на оценка, определена от местните власти. | Силите за търсене и предлагане определят пазарната стойност. |
Заключение
Къщите, за разлика от други продукти, не се предлагат с етикети с цени. Те нямат фиксирана цена, но цените, които могат да се променят по всяко време. Това е причината да имаме концепциите за тези ценности.
- Оценената стойност е по-скоро като базова цена, определена от правителството или местните власти, изчислена по стандартна процедура и главно определена за документи и данъчни изчисления като годишен данък върху имуществото или еднократен данък в регистъра. Той се записва в държавните досиета и не се променя често - обикновено веднъж годишно.
- Пазарната стойност, от друга страна, е динамична оценка, определяна от няколко фактора, наличната информация и способността купувач-продавач да плаща. Може да се промени по всяко време (понякога дори за една нощ) и на всяка цена. Докато купува или продава, човек се интересува повече от пазарната стойност за транзакционни цели, а докато притежава (или пребивава), се интересува повече от оценената стойност за изчисления на повтарящи се данъци.
