Какво е FFO (средства от операции)?
FFO (Фондове от операции) обикновено се отнася до паричните потоци, генерирани от Тръста за инвестиции в недвижими имоти (REIT) и се изчислява чрез изваждане на приходите от лихви и печалба от продажбата на активи от нетния доход през периода и добавяне на разходите за лихви, амортизация, и Загуби от продажба на активи към него.
FFO се използва за измерване на паричния поток от операции и по този начин е подобен на „Паричен поток от операции“. Въпреки това, той обикновено се използва по отношение на паричните потоци, генерирани от „Тръст за инвестиции в недвижими имоти“ (REIT).
- За компаниите за недвижими имоти FFO се използва като критерий за ефективност, тъй като стойностите на недвижимите имоти се колебаят в съответствие с макроикономическите условия, а използването на примери за счетоводно отчитане на разходите за изчисляване на финансовите условия обикновено не служи като точно измерване на резултатите.
- Той включва средства, генерирани от бизнес операции, с изключение на свързаните с финансирането парични потоци, като приходи от лихви или разходи за лихви. Тя не включва амортизация или амортизация на дълготрайни активи или печалби или загуби от разпореждането с активи.
- Тръстовете за инвестиции в недвижими имоти (REIT) са бизнес, който основно работи върху приходи, генерирани от сделки с недвижими имоти. Такива REIT компании участват в търговски недвижими имоти. Включва продажба, лизинг и финансиране на офиси и сгради, складове, болници, търговски центрове, хотели и др. Такива компании обикновено използват FFO.
Средства от оперативна формула
Всички фактори, използвани при изчисляването на средствата от операции, могат да бъдат намерени в отчета за приходите на компанията. Тези фактори включват нетен доход, амортизация, амортизация и печалби от продажби на имущество и извънредни предмети.
Формула на FFO = нетен доход + амортизация и амортизация на активи на недвижими имоти - печалби (загуби) от продажба на активи + загуби (печалби) от преструктуриране на дълг или извънредни елементи
Изчисление на FFO (казус от Вашингтон REIT)
Стъпка 1 - Определете нетния доход от отчета за доходите
Отгоре отбелязваме, че нетният доход на Вашингтон АДСИЦ за 2000 г. е 45 139 долара. По същия начин нетният му доход за 1999 и 1998 г. е съответно 44 301 и 41 064 долара.
(имайте предвид, че цифрите са в хиляди)
Стъпка 2 - Определете амортизацията и амортизацията на активите на недвижими имоти
Той е част от отчета за доходите.
- Амортизация и амортизация (2000 г.) = 22 723 долара
- Амортизация и амортизация (1999) = $ 19 590
- Амортизация и амортизация (1998) = $ 15,339
Стъпка 3 - Идентифицирайте печалби (загуби) от продажби на активи
Тази цифра също е част от отчета за доходите.
- Печалби от продажби на активи (2000 г.) = 3,567 долара
- Печалби от продажби на активи (1999 г.) = 7 909 долара
- Печалби от продажби на активи (1998) = $ 6,764
Стъпка 4 - Идентифицирайте печалби (загуби) от преструктуриране на елементи или извънредни елементи
- През тези три години няма печалби (загуби) от разходи за преструктуриране или извънредни позиции.
Стъпка 5 - Прилагане на формула
Формула на FFO = нетен доход + амортизация и амортизация на активи на недвижими имоти - печалби (загуби) от продажба на активи + загуби (печалби) от преструктуриране на дълг или извънредни елементи
- FFO (2000) = $ 45 139 + $ 22 723 - $ 3,567 = $ 64 295
- FFO (1999) = $ 44 301 + $ 19 590 - $ 7 909 = $ 55 982
- FFO (1998) = $ 41,064 + $ 15,339 - $ 6,764 = $ 49,699
Коригиран FFO
Коригираните средства от операции (AFFO) се изчисляват след извършване на корекции на нетния доход, има за цел да компенсира счетоводните методи. Тези счетоводни методи могат да нарушат истинското представяне на тръста за инвестиции в недвижими имоти. Изчислението за AFFO изважда от FFO всички повтарящи се разходи, които са били капитализирани, като проекти за подобрения на сгради.
Общоприети счетоводни принципи (GAAP) изискват да се амортизират инвестиционните имоти с течение на времето. Недвижимите имоти обаче оценяват с течение на времето. Поради тази причина необходимият разход за амортизация, който се начислява съгласно GAAP, има тенденция да прави нетния доход да изглежда изкуствено нисък.
FFO също така коригира за неповтарящи се елементи, тъй като те не се срещат в редовни бизнес сценарии. Например печалби (или загуби) от продажба на имоти, които трябва да бъдат премахнати / добавени съответно, тъй като те не са от естеството на редовни бизнес операции и следователно не допринасят за текущия капацитет на REIT за изплащане на дивиденти. Някои анализатори освен това обмислят увеличаване на наемите и някои Capex за изчисляване на коригирани средства от операции (AFFO).
FFO на акция се използва като внимателно изследван показател за измерване на рентабилността на REIT за единица собственост на акционерите. Средствата от операциите се използват по-нататък като кратни стойности за обща оценка, както и множители P / E. По този начин това е ключов двигател и на цените на акциите.
Защо FFO е важен за недвижимите имоти?
- Докато инвеститорите в акции отдават значение на показатели като печалба на акция EPS или съотношение цена-печалба (P / E), докато анализират акциите, инвеститорите от REIT решават въз основа на FFO.
- Преди да инвестирате в REIT, бъдете сигурни в цената, решението не се основава единствено на FFO или AFFO, тъй като инвестицията, която изглежда добре на повърхността, може да не се окаже добро решение в бъдеще, тъй като цените могат да намалят поради твърде много много инвеститори го купуват.
- Печалбата на акция (EPS) за REIT, в сравнение с конвенционалните акции, ще бъде естествено ниска или дори отрицателна. По този начин, цената към печалбата (P / E съотношение) на АДСИЦ не е благоприятно кратно, докато вземането на инвестиционни решения трябва да се счита за отдалечен втори показател, докато се оценява.
Разлики между CFO и FFO
- Паричният поток, както подсказва името, изчислява общата сума на паричните средства и паричните еквиваленти, генерирани от операциите на даден бизнес. FFO обаче е по-важна мярка, когато става въпрос за бизнес с недвижими имоти, тъй като тези мерки компенсират един важен компонент, амортизацията.
- За бизнеса с недвижими имоти стойността на имотите винаги се увеличава с течение на времето; по този начин това изобщо не е разход. Според IRS, когато предприятията притежават дългосрочни активи като оборудване, компютри и сгради, тези активи трябва да бъдат амортизирани, за да отразяват текущото финансово състояние.
- Що се отнася обаче до недвижимите имоти, тези имоти нямат „срок на годност“ или, с други думи, никога не биха се амортизирали до минимална стойност през периода. Напротив, тези активи биха оценили и следователно не се отчитат като разход, който се отчита в отчета за доходите.
- По този начин оперативният паричен поток и FFO са подобни показатели. Те обаче не са съвсем едно и също нещо. Паричният поток може да бъде чудесен начин за оценка на финансовото благосъстояние на даден бизнес, но що се отнася до индустрията за недвижими имоти, показателите се различават от обикновения бизнес сценарий.
- За целите на оценката дали REIT печели достатъчно, за да покрие своите дивиденти, FFO е пътят. Помага за получаване на по-добра картина от обикновения финансов директор.
Заключение
По този начин средствата от концепцията за операции са необходими за анализа на REIT, тъй като когато базовите активи се увеличават по стойност, тогава амортизацията не трябва да се взема предвид в резултатите от операциите. Смята се, че е по-добър показател за финансовите резултати на бизнеса от нетния доход, но тъй като счетоводните измами могат да повлияят на различни аспекти на финансовите отчети, винаги е по-добре да се разчита на комбинация от измервания, вместо една мярка при вземане на инвестиционни решения.
Въпреки че FFO е широко обмислен за определяне на рентабилността на REIT; често може да бъде податлив на счетоводни промени, преизчислявания и манипулации. Моля, вземете предвид два или три показателя и други бизнес фактори, преди да вземете решение за инвестиция.
