Какво е съотношението заем / стойност?
Съотношението заем / стойност е съотношение между сумата на заема по отношение на общата стойност на определен актив и се използва най-често от банките или заемодателите за определяне на размера на заема, който вече е даден върху конкретен актив или маржа, който трябва да бъде поддържа се преди издаване на пари, за да се предпази от гъвкавост в стойността.
Да вземем прост пример. Да предположим, че искате да закупите дом. И вие искате да вземете помощта на банка, за да вземете определена сума заем. Защо? Тъй като понастоящем нямате толкова пари на разположение, за да купите дома сами. Така че отидете в банката, разберете LTV и решете да си купите жилище.
Ако добавим някои цифри, ще ни стане лесно да разберем. Да предположим, че искате да си купите жилище на стойност 200 000 щатски долара (оценената стойност на дома на пазара). Банката ви каза, че могат да ви дадат само 80% от сумата. А останалото трябва да дадете от собствения си джоб.
Това е 80% съотношение заем / стойност. В този случай банка ви изплаща заем върху ипотеката в размер на 160 000 щатски долара и трябва да платите 40 000 щатски долара от собствения си джоб, за да закупите дома.
Формула
Формула на съотношението заем / стойност = Ипотечна сума / Оценена стойност на имота
Това е един от най-важните инструменти за оценка на риска във финансовите институции. И преди да заемат парите на заемополучателите, заемодателите проверяват, преди да одобрят ипотеката.
Обикновено оценената стойност на имота е продажната цена. Но все пак заемодателите или банките ще изпратят екипа си за оценка, който да оцени имота. И тогава те биха решили да заемат сумата (ипотечната сума).
В САЩ повечето случаи съобщават за съотношение заем / стойност (LTV) по-малко от 80%. Но LTV може да бъде повече от това и в този случай лихвените проценти могат да се повишат.
Едно нещо, което трябва да разберем в LTV, е следното - по-голямо би било съотношението, повече би бил рискът. Така че, ако заемодателят ви даде по-висока LTV; това означава, че има по-голям риск, присъщ на него. И това е причината лихвеният процент също да бъде по-висок.
А кредитополучателят също страда много поради висок LTV, дори ако изглежда, че кредитополучателят получава ползата. Когато LTV е по-висока, цената на заема се увеличава и тъй като рискът от кредитирането е много повече (тъй като заемодателят плаща повече), лихвеният процент е много по-висок. Например, ако кредитополучателят вземе назаем пари от банката със съотношение заем / стойност 95%, ще плати поне 1% по-висок лихвен процент от кредитополучателя, който е взел заем с LTV от 75%.
Също така проверете DSCR Ratio
Интерпретация
Сега може да се чудите защо LTV е важен и как трябва да гледаме на LTV по отношение на заеми и заеми.
Ето как LTV влияе върху отпускането на заеми -
- LTV играе значителна роля при осигуряването на ипотечен или заем или кредитна линия.
- Това също влияе драстично на кредитополучателя. Кредитополучателят може да изглежда да се радва първоначално, тъй като процентът му на плащане намалява. Но ако вземем предвид дългосрочния ефект, той е огромен и по-високата LTV принуждава кредитополучателя да плаща много повече на заемодателя за определен период от време.
- Сега да кажем, че като кредитополучател приемате по-висок Заем спрямо съотношението. Какво ще стане тогава? Ако съотношението на първата ипотека е повече от 80%, кредиторите се нуждаят от частна ипотечна застраховка (PMI). В този случай кредитополучателите имат опция. На първо място, те могат да говорят с заемодателите и да се споразумеят за 80% съотношение заем / стойност и ако това не стане достатъчно, кредитополучателите могат да отидат за вторично финансиране за останалата необходима сума.
- Сега трябва да помислите, че какво би ви донесло повече ползи? Ако отидете за първата ипотека и достигнете 78% съотношение заем / стойност, частната ипотечна застраховка (PMI) ще бъде напълно премахната. Но в този случай трябва да бъде изплатено второто право на задържане, лихвите за което са много повече от първата ипотека.
- Това ни води до друга концепция като цяло, която е удължаване на съотношението заем към стойност (LTV) и която е комбиниран заем към стойност към съотношение (CLTV). CLTV помага на кредитополучателите да поддържат ниската LTV и по този начин изобщо не е необходимо да плащат PMI.
Пример за LTV
Пример # 1
Нека да разгледаме информацията по-долу -
| В щатски долари | Банка А | Банка Б |
| Ипотечна сума | 300 000 | 250 000 |
| Оценена стойност на собствеността | 400 000 | 350 000 |
Сега, следвайки простата формула, ще изчислим съотношението заем / стойност (LTV).
LTV = Ипотечна сума / Оценена стойност на собствеността
За банка А LTV ще бъде = (300 000/400 000) = 75%.
За банка В LTV ще бъде = (250 000/350 000) = 71,42%.
И така, какво би било заключението след изчисляване на LTV на двете банки? Ето заключението -
Първо, Банка Б има по-нисък LTV. Това означава, че рискът, присъщ на размера на заема, ще бъде по-малък и по този начин лихвеният процент също ще бъде по-нисък. Това ще помогне на кредитополучателя. Но в случая с банка А LTV е малко по-висока. Но тъй като не достига повече от 80%, кредитополучателят не трябва да дава частна ипотечна застраховка.
Сега, нека разгледаме още няколко примера с различни променливи.
Пример # 2
Нека да разгледаме информацията по-долу -
| В щатски долари | Банка А | Банка Б |
| Покупна цена | 400 000 | 350 000 |
| Първоначално плащане | 80 000 | 70 000 |
| Оценена стойност на собствеността | 400 000 | 350 000 |
В този пример не ни е дадена ипотечната сума; по-скоро разполагаме с информацията за авансовото плащане. И така, как бихме изчислили размера на ипотеката?
Ето как - трябва да приспаднем първоначалната вноска от покупната цена.
Нека го изчислим -
| В щатски долари | Банка А | Банка Б |
| Покупна цена | 400 000 | 350 000 |
| (-) Първоначално плащане | (80 000) | (70 000) |
| Ипотечна сума | 320 000 | 280 000 |
Сега можем да изчислим съотношението заем / стойност (LTV).
За банка А LTV ще бъде = (320 000/400 000) = 80%.
За банка Б LTV ще бъде = (280 000/350 000) = 80%.
В този случай съотношението и за двете банки е 80%. Сега банката трябва да реши дали за това се изисква PMI или не. В повечето случаи PMI няма да се изисква до 80% от LTV.
Пример # 3
Сега да видим няколко допълнителни неща, за да можем да разберем стойността на съотношението на заема към стойността.
| В щатски долари | Банка А | Банка Б |
| Покупна цена | 400 000 | 350 000 |
| Първоначално плащане | 80 000 | 70 000 |
| Оценена стойност на собствеността | 400 000 | 350 000 |
Сега тук имаме както покупната цена, така и оценената стойност на даден имот. В този случай какво бихме взели предвид при изчисляването на съотношението заем / стойност?
Ето сделката. Трябва да вземем предвид този, който е по-малък от покупната цена или оценената стойност на имот.
Нека изчислим.
Първо ще изчислим сумата на заема (ипотечна сума).
| В щатски долари | Банка А | Банка Б |
| Покупна цена | 400 000 | 350 000 |
| (-) Първоначално плащане | (80 000) | (70 000) |
| Ипотечна сума | 320 000 | 280 000 |
Сега бихме установили LTV.
Нека запишем формулата, за да изясним конкретно нещо.
Формула LTV = Ипотечна сума / по-малка от покупната цена или оценена стойност на имот.
В този случай както покупната цена, така и оценената стойност на даден имот са еднакви. Така че бихме приели същата стойност.
За банка А LTV ще бъде = (320 000/400 000) = 80%.
За банка Б LTV ще бъде = (280 000/350 000) = 80%.
Пример # 4
Сега, нека направим още един пример с различните оценени стойности на имота и покупната цена.
| В щатски долари | Банка А | Банка Б |
| Покупна цена | 360 000 | 330 000 |
| Първоначално плащане | 80 000 | 70 000 |
| Оценена стойност на собствеността | 400 000 | 350 000 |
Това е различен пример, защото можете да забележите разлика между оценяваната стойност на имот и покупната цена.
Първо, нека изчислим сумата на ипотеката.
| В щатски долари | Банка А | Банка Б |
| Покупна цена | 360 000 | 330 000 |
| (-) Първоначално плащане | (80 000) | (70 000) |
| Ипотечна сума | 280 000 | 260 000 |
За да получим ипотечна сума, винаги ще приспадаме първоначалната вноска от покупната цена, а не от оценената стойност на имот.
Сега, тъй като покупната цена е по-ниска от оценената стойност на даден имот, ние бихме взели предвид покупната цена, докато изчисляваме съотношението заем / стойност.
Нека погледнем -
За банка А LTV ще бъде = (280 000/360 000) = 77,78%.
За банка Б LTV ще бъде = (260 000/330 000) = 78,79%.
В този случай можем да видим, че LTV на банка Б е малко повече от банка А.
Пример # 5 (Комбиниран LTV)
Сега има случаи, когато един човек взема два кредита, за да намали LTV и така трябва да направи по-малки разходи. В този случай трябва да изчислим комбинираната LTV.
Нека разгледаме един пример.
| В щатски долари | Банка А |
| Заем 1 | 200 000 |
| Заем 2 | 50 000 |
| Оценена стойност на собствеността | 400 000 |
Комбинираният LTV има проста формула. Ето го -
CLTV = Заем 1 + Заем 2 / Обща стойност на имота
Нека сега изчислим комбинираната LTV за банка А -
(200 000 + 50 000) / 400 000 = 62,5%.
Сега този LTV е много по-нисък. Обикновено, ако кредитополучателят има добър кредитен рейтинг, тогава банката позволява LTV от над 80%. И ако кредитополучателят няма добър кредитен рейтинг, обикновено заемодателите не надвишават 80%.
Съотношение заем / стойност Пример за заеми за употребявани автомобили и заеми за нови автомобили
В този раздел ще разгледаме LTV на две почти подобни индустрии. Вземаме примери за две почти сходни индустрии, за да можем да разберем стойността на съотношението на заема към стойността и колко драстично се различават и двете.
Първо, нека да разгледаме примера на заеми за употребявани автомобили -
От горната графика става ясно, че LTV съотношението в тази индустрия е твърде високо. Дори е докоснал 99% в някои случаи. От наблюдението откриваме, че съотношението заем / стойност винаги е над 90%.
Нека да разгледаме новата индустрия за заем на автомобили в САЩ.
В горната графика можем да видим, че коефициентът на LTV за заеми за нови автомобили е почти 10% по-нисък от LTV за употребявани автомобили. А за заемите за нови автомобили съотношението заем / стойност е в рамките на 80-90%.
Сега въпросът е защо така? Защо съотношението заем / стойност за заеми за употребявани автомобили е по-високо от съотношението заем / стойност за заеми за нови автомобили? Може да има две конкретни причини за това -
- Първо, може би кредитоспособността на собствениците на употребявани автомобили е по-съмнителна от новите потребители на автомобили. По този начин рискът е повече и това е причината LTV да е по-голяма в случай на заеми за употребявани автомобили.
- Второ, тъй като купувачите на нови автомобили ще плащат много повече (тъй като цената на новите автомобили ще бъде повече от използваните автомобили), те са по-надеждни по отношение на плащането на EMI.
Ограничения
LTV е много полезен по отношение на отпускането на пари на заемополучателите. Но има няколко неща, които трябва да имате предвид. Това е приложимо, ако LTV е висока.
- Лихвеният процент ще бъде много по-висок, което ще увеличи общата Ви сума, дължима в дългосрочен план.
- Трябва да платите частна ипотечна застраховка (PMI), ако LTV е над 80%. В този случай можете да отидете за второ задържане (помислете за комбиниран LTV).
- Ако съотношението на вашия заем към стойност е повече от 100% (което се нарича подводна ипотека), няма да получите никакви данъчни облекчения.
В крайна сметка
Съотношението заем / стойност е много полезно както за заемодателите, така и за кредитополучателите. Но и двамата трябва да го поддържат под 80%, за да осигурят по-малък риск и по-добри последствия за бизнеса.
Полезни публикации
- Съотношение цена към балансова стойност
- Съотношение EV към продажбите
- Формула за съотношение на оборота на инвентара
- Калкулатор за заем на лодка
