Какво представлява доходността на дълга?
Доходността на дълга е рискова мярка за ипотечните кредитори и измерва до каква степен заемодателят може да си върне средствата в случай на неизпълнение от неговия собственик. Съотношението оценява процентната възвръщаемост, която заемодателят може да получи, ако собственикът не изпълни задължението по кредита и кредиторът реши да се разпореди с ипотекирания имот.
Съотношението е популярно при оценяване на недвижими имоти, но може да се използва за оценка на доходността на всеки проект или актив, който носи доход. Той оценява едновременно лоста и риска и може да се използва през целия живот на кредита, като същевременно остава последователен.
Това е самостоятелен показател, който не използва лихвени проценти, амортизационен график на заемите, LTV или други променливи.
Формула за доходност на дълга
Формулата за доходност на дълга е:
Доходност на дълга = нетен оперативен доход / стойност на имотаПример за доходност на дълга
Нека анализираме с помощта на примера за доходност по-долу:
Анди управлява успешен магазин за играчки и изисква сума на заем въз основа на сумата, получена от бизнеса. В момента магазинът печели $ 500 000 на година, а изискването за заем е $ 2 550 000. Поради това,
Формула на доходност на дълга = 500 000/2 550 000 = 19,60%
Колкото по-ниска е доходността, толкова по-голям е възприеманият риск от предложения заем. Поради тази причина; заемодателите изискват по-висока доходност от дълга от по-рискови имоти. Няма фиксиран бенчмарк, но обикновено се приема идеален добив от 10%.
Изчисления на доходността на дълга спрямо LTV (заем към стойност)
Коефициентът на покритие на обслужването на дълга и коефициентите LTV са традиционните методи, използвани при поемането на заеми за търговски недвижими имоти. Те обаче подлежат на манипулация.
LTV е общата сума на заема, разделена на оценяваната стойност на даден имот (прогнозна пазарна стойност, предоставена от професионалисти). Тази пазарна стойност е приблизителна и подлежи на нестабилност, особено след финансовата криза от 2008 г. Това може да не е най-точната мярка по време на нестабилни ситуации. Нека наблюдаваме сравнението по-долу на MV (пазарна стойност) и DY:
Те могат да бъдат разгледани и за оценка на предложенията за заеми и тяхната осъществимост. В горния случай доходността е 6,25% или ще се промени според всеки от компонентите, т.е. NOI или размер на заема. Горната таблица показва съотношението LTV, променящо се с промяната в прогнозната пазарна стойност (MV).
Изчисляване на доходността на дълга спрямо съотношението на покритие на обслужването на дълга (DSCR)
DSCR е нетният оперативен доход, разделен на годишното обслужване на дълга, т.е. количеството пари, необходимо за период от време за изплащане на дълга. Например, ако необходимата сума на заема не постигне очакваните 1,10 пъти DSCR, 25-годишна амортизация може да бъде полезна в същото. Това увеличава риска от заема чрез не е отразено в DSCR или LTV. Нека разгледаме таблиците по-долу за сравняване на DY и DSCR:
Тъй като доходността не се влияе от амортизационната времева рамка, тя може да осигури обективна мярка за риск с една метрика.
- В този случай доходността е 6,25%, но ако вътрешната политика изисква минимум 9% доходност, този заем няма да бъде одобрен.
- Вижда се, че периодът на амортизация влияе върху това дали изискването за DSCR може да бъде постигнато. Ако полицата изисква DSCR от 1,1 пъти, само 25-годишен амортизационен период ще отговаря на изискването.
- Дали обаче такова дълго време е възможно или не, зависи от управлението и гъвкавостта на вътрешните политики.
Заключение
Изчисляването на доходността на дълга не може да бъде манипулирано чрез промяна на условията на заема, за да направи предложения заем по-приемлив.
Опции като поемане и структуриране на заеми е много по-дълбоко, вместо едно съотношение; има и други фактори, които този добив не отчита, като:
- Условия за търсене и предлагане
- Сила на поръчителя
- Състояние на собствеността
- Финансовото състояние на наемателите и др .;
По този начин всички аспекти, включително макроикономическите фактори, трябва да бъдат взети под внимание, като се използва това съотношение.
Това стана от голямо значение за заемодателите, които секюритизират заеми с фиксиран доход, а също и за заемодателите на животозастрахователни компании. Той елиминира субективността и насочва заемодателите към завишен пазар.
