Какво е кръстосано обезпечение?
Кръстосаното обезпечение е фраза, използвана, когато обезпечението от един заем се използва повторно допълнително като обезпечение за друг заем, като по този начин се увеличава ливъриджът на кредитополучателя и се увеличава кредитният капацитет на банката или заемодателя. По-конкретно, той се прилага, когато актив или множество активи се използват за обезпечаване на един или повече заеми. Нека да се потопим по-нататък, за да разберем по-подробно кръстосаното обезпечение.
Видове заеми за кръстосано обезпечение
Въз основа на механизма, по който е приложено, кръстосаното обезпечение може допълнително да бъде класифицирано в две основни категории
- Множество активи, обезпечаващи един или повече заеми: В този сценарий един или повече активи се обединяват за един или повече заеми. Най-простият пример би бил секюритизацията на заеми в недвижими имоти.
- Един актив за обезпечаване на два или повече заеми: За разлика от горния случай, в този сценарий стойността на един актив се отключва, за да обезпечи множество заеми. Най-простият пример би бил потребител на дребно, който може да обезпечи многобройните си заеми като кредитна карта, автомобилен заем или всеки личен заем, като използва парче земя, която притежава.
Пример за кръстосано обезпечение
Нека разгледаме сценария на джентълмен Рос, който иска да купи имот, чиято настояща стойност е 15 милиона долара. Да разгледаме случая, когато Рос има само 2 милиона долара като налични пари и иска да вземе заема за останалата сума. Съгласно политиката на Банката обаче, за да бъде санкциониран всеки заем, се изисква съотношение минимум LTV (заем към стойност) от 80%. Следователно при такъв сценарий Рос не може да се класира за заема. (Това е обобщено като сценарий 1 в следващата таблица.)
| Сценарий 1 | (в милиони) |
| Пазарна стойност на собствеността | 15 |
| Налични пари в брой | 2 |
| Изискване за заем към стойност | 80% |
| Необходими пари за допустимост на заема | 3 |
| Разлики | 1 |
| Отпуска се кредит за кола | Не |
Помислете за сценария, когато Рос има друго свойство, чиято стойност на собствения капитал е 1 милион долара. Използвайки тази информация, Банката може да отключи потенциалната стойност на този актив, тъй като общата сума (2 + 1 милиона $) вече преминава LTV теста на банката. Следователно на Рос може да бъде отпуснат заемът. (Това е обобщено в сценарий 2 по-долу)
| Сценарий 2 | (в милиони) |
| Пазарна стойност на собствеността | 15 |
| Налични пари в брой | 2 |
| Изискване за заем към стойност | 80% |
| Необходими пари за допустимост на заема | 3 |
| Капиталова стойност на друг имот | 1 |
| Разлики | 0 |
| Отпуска се кредит за кола | Да |
Ефективното кръстосано обезпечение спомогна за увеличаване на ливъриджа и премахна евентуалната криза на ликвидността за Ross.
Предимства на кръстосаното обезпечение
По-долу са дадени няколко предимства на кръстосаното обезпечение.
- С прости думи, най-голямото и основно предимство на кръстосаното обезпечение е лоста, който той осигурява. Той помага на фирмите да набират капитал от името на активите, които са в баланса им и се амортизират всеки ден. Най-просто казано, това помага за отключване на стойността на активите и от своя страна създава повече възможности за генериране на пари за фирмата.
- Кръстосаното обезпечение е благодат за кредитополучателите, които имат лоша кредитна история и следователно не отговарят на условията за одобрение на кредита. Тези заемополучатели могат да имат право на заеми, ако съществуващото обезпечение може да се използва за получаване на допълнителен заем, като по този начин помага за намаляване на ликвидната криза, която, ако не бъде решена в подходящия момент, може да доведе до криза на кредитната криза.
- Има някои допълнителни ползи за кредитополучателя, като лекотата на транзакциите и ниските такси за установяване, тъй като може да има един заем с кръстосано обезпечение вместо множество единични заеми.
Недостатъци на кръстосаното обезпечение
Следват някои недостатъци на кръстосаното обезпечение.
- Въпреки че кръстосаното обезпечение помага при получаването на заема за един и същ актив, то може да бъде еднакво пагубно и в лоши моменти, тъй като кредитополучателите могат да загубят актива, ако има неизпълнение или забавяне на плащанията дори при график за плащане на всеки заем. Да не забравяме, че по време на бедствие корелацията между активите се увеличава.
- В ситуации, когато два актива се комбинират, за да се осигури един заем, инвеститорите могат да загубят собствеността върху двата актива, ако има забавяне или неизпълнение при планирани плащания, подобно на горния сценарий.
- Става трудно да се продават активи поотделно, когато те са обединени като част от кръстосаното обезпечение за обезпечен заем.
Важни точки за отбелязване
- Кръстосаното обезпечение помага на кредитополучателите да се класират за по-голяма сума на кредита от тази, на която обикновено имат право. Има значителна част от хората, които никога не са вземали заем и следователно нямат кредитна история. Банките в такива сценарии са затруднени да предоставят одобрения за санкциониране на заема за тези потребители, които за първи път използват. Този проблем може да бъде избегнат чрез кръстосано обезпечение.
- По-конкретно, за инвеститорите в недвижими имоти и потребителите кръстосаното обезпечение осигурява механизъм за финансиране на множество активи заедно в една единица.
- Най-често активите са под стрес, когато са обезпечени поради цикличния икономически спад. Въпреки това, когато циклите се обърнат, един и същ актив може да бъде оценен по-добре. Използвайки кръстосано обезпечение, активите, които са обезценени поради циклични икономически спадове, могат да бъдат обезпечени, за да се наберат повече пари.
- Кръстосаното обезпечение помага на фирмата да претендира за по-добри данъчни облекчения, тъй като те имат право на множество данъчни облекчения, като по този начин намаляват прилагания ефективен данък и в крайна сметка увеличават рентабилността.
Заключение
Кръстосаното обезпечение с прости думи превръща множество единични заеми в един заем, при което един актив или група активи се обединяват, за да действат като обезпечение на заема. На практика обаче това е много повече от просто механизъм за изпълнение. Помага на кредитополучателя, независимо дали е кредитополучател на дребно или корпоративна фирма, да отключи стойността на дълготрайните активи, да увеличи лоста, да получи по-нисък лихвен процент и по-добри данъчни облекчения.
С толкова много предимства има и улов. Прекомерното обезпечение може да доведе до стресирани активи и в крайна сметка да доведе до загуба на собствениците на обезпечението, ако някое от плащанията по заема бъде забавено. Следователно трябва да се разберат както плюсовете, така и минусите на такъв сложен механизъм, преди да се избере за него. Всъщност поради такава зависимост от активите и начина, по който те са оценени в документите за заем, по-често кръстосаното обезпечение привлича вниманието на регулаторите.
