Определение за собствено финансиране
Собственото финансиране може да се определи като сценарий, при който собственикът финансира разглежданата транзакция, т.е. купувачът, вместо да кандидатства и да вземе заем от банкова институция, взема заема от собственика и им изплаща главницата заедно с лихвената сума над предварително определен период от време.
Обяснение
Това е просто механизъм за финансиране, който се осъществява между купувач и продавач на имот. Това е сценарий, при който продавачът на конкретен имот отговаря за финансирането на транзакцията от името на купувача на въпросния имот. С други думи, купувачът в механизъм за собствено финансиране ще вземе заема от продавача на самия имот при определен лихвен процент вместо от банката. Купувачът ще трябва да върне главницата заедно с лихвите на доставчика за определен период от време.
Как работи собственото финансиране?
В механизма за собствено финансиране купувачът на въпросния имот е длъжен да извърши първоначална вноска и след това транзакцията често се изпълнява и записва чрез запис на заповед. Първоначалната вноска, която трябва да бъде платена от купувача на имота, често се изчислява като специфичен процент от продажната цена на този имот. Използваният запис на заповед често се нарича договор за собствено финансиране, който съдържа всички условия и условия на сделката за покупка, който включва амортизации, лихвени проценти и т.н. Процесът основно се извършва под правно ръководство.
Пример
По-долу са двете опции, които се предлагат с Майк за закупуване на определен имот. Оценете двата варианта и определете кой от тях дава по-малко от всички суми и се оказва по-изгоден вариант за Майк.
Решение
Опция 1
Месечното плащане, дължимото плащане с балон и общите плащания, дължими на продавача в случай на вариант 1, се изчисляват, както следва:
Изчисляване на месечно плащане
- Месечен лихвен процент (r) = 8/12 = 0,67%
Брой месечни плащания = Брой години * брой месеци в една година
- = 30 * 12
- Брой месечни плащания (t) = 360
Коефициент на кумулативен отстъпка = (1 - (1 + r) -t ) / r
- = (1 - (1 + 0,0067) -360 ) / 0,0067
- Коефициент на кумулативен отстъпка = 136,28
Месечно плащане = Финансирана сума / кумулативен фактор на отстъпка
- = 17 000 $ / 136,2834
- Месечно плащане = $ 124,74
Изчисляване на плащане с балон
- Брой на месеца в 10 години = 10 * 12 = 120
Балонен баланс на заем = PV (1 + r) n - P (((1 + r) n -1) / r)
- = $ 17 000 (1 + 0,0067) 120 - $ 124,74 (((1 + 0,0067) 120 -1) / 0,0067)
- Балонно салдо по заем = $ 14 913.196
Вариант # 2
Месечното плащане, дължимото плащане с балон и общите плащания, дължими на продавача в случай на вариант 1, се изчисляват, както следва:
Изчисляване на месечно плащане
- Месечен лихвен процент (r) = 6.5 / 12 = 0.542%
Брой месечни плащания = Брой години * брой месеци в една година
- = 30 * 12
- Брой месечни плащания (t) = 360
Коефициент на кумулативен отстъпка = (1 - (1 + r) -t ) / r
- = (1 - (1 + 0,00542) -360 ) / 0,00542
- Коефициент на кумулативен отстъпка = 158,21
Месечно плащане = Финансирана сума / кумулативен фактор на отстъпка
- = 15 000 долара / 158,21 долара
- Месечно плащане = $ 94,81
Изчисляване на плащане с балон
- Брой на месеца = 15 * 12 = 180
Балонен баланс на заем = PV (1 + r) n - P (((1 + r) n -1) / r)
- = 15 000 $ (1 + 0,00542) 180 - 94,81 $ (((1 + 0,00542) n -1) /0,00542)
- Балонно салдо по заем = $ 10,883.87
От определените по-горе стойности и за двата варианта се вижда, че Майк може да спести повече от месечното плащане на заема, ако избере втората опция. Но тъй като той удължава срока на изплащане с още 5 години при втория вариант, следователно лихвата се покачва и той може да се окаже по-висок от първия вариант. Майк трябва да отиде с първата опция.
Рискове
- Купувачът може да просрочи сумата на заема - Един от най-значимите рискове е фактът, че купувачът може да не изплати сумата по заема, както е договорил по време на изпълнение на транзакцията. Със сигурност няма начин да се потвърди напълно намеренията на купувача и възможността да върне заема и лихвената сума в бъдеще.
- Водене на записи - Друг съществен риск е фактът, пред който може да се изправи купувачът, е процесът на продавача по отношение на воденето на записи. Процесът на водене на отчет е различен за всеки продавач. Някои може да го запишат сами, а други може да го направят от трета страна. Купувачите трябва да гарантират, че поддържат и протокола за всяко плащане, извършено към продавача, за да може същото да бъде проверено в случай на несъответствие.
Собственик срещу финансиране от продавач
Собственото финансиране и финансирането от продавача са най-вероятно едни и същи неща. Финансирането от продавача може да бъде дефинирано като споразумение, при което продавачът финансира ипотеката върху недвижими имоти вместо банката или финансовата институция. Това означава едно и също и буквално няма разлика между двата термина. И двата термина са взаимозаменяеми.
Ползи
- Първата и основна полза от механизма за собствено финансиране може да бъде премахването на намесата на трети страни, което в крайна сметка позволява на участниците да спестят много време, пари и тормоз.
- Това позволява на участниците да създават свои собствени условия, които те намират за взаимно приемливи и изгодни.
- Продавачът може да избере да събира месечни плащания от купувача, както и балонното плащане или дори да продаде договора за финансиране на собственика на инвеститорите и да спечели еднократна сума за същото.
Ограничения
- Един от най-съществените недостатъци може да бъде фактът, че може да се окаже наистина по-скъп в сравнение с други опции, които се предлагат при купувачите на имота.
- Друг недостатък на финансирането от собственика е фактът, че ако продавач на имота случайно вземе имота си от собственика, той може да се наложи да плати и разходи за ремонт и поддръжка, в случай че купувачът не се погрижи добре за въпросния имот .
Заключение
Собственото финансиране е по-известно и като финансиране от продавача или прехвърляне на собственика или връщане на продавача. Това е термин, използван за сделка между купувач и продавач на имот. При този тип финансиране продавачът е този, който финансира, т.е. купувачът заема заем от продавача на имота, вместо да отиде в банката, и плаща на предишния главницата заедно с лихвите в рамките на определен период от време .
