Финансиране от продавача (определение, пример) - Предимства недостатъци

Определение за финансиране от продавача

Финансирането от продавача е споразумение между купувач и продавач на недвижимия имот, при което вместо финансова институция продавачът управлява ипотечния процес и предоставя заем; купувачът прави първоначално първоначално плащане на основната сума на цената на имота, а след това останалата сума е чрез месечни плащания с известен процент лихва, начислена по заема.

Видове финансиране от продавач

По-долу са видовете финансиране от продавача -

  1. Ол инклузив ипотека : - В този собственик продава жилище на купувача за всеобхватен договор за доверие и носи запис на заповед за целия баланс на цената на жилището в съответствие с по-малко първоначално плащане, ако има такова.
  2. Отдаване под наем : - Купувачът има възможност, но не и задължение да закупи имот от продавача, но купувачът получава правото да притежава къщата с първоначалната вноска, като същевременно плаща редовен месечен наем. В края на дадения срок на договора купувачът има възможност да изплати балансовата сума по договора на продавача. В такива договори продавачите често начисляват прилична сума на невъзстановима първоначална вноска, в случай че купувачът реши да не купува. В други случаи Купувачът получава защита със запис на договора за наем, чрез който продавачът не може да продаде имота на никой друг.
  3. Второ ипотечно залог / младши ипотечен кредит : - Много пъти продавачът изпитва риск при сключване на договор за финансиране от продавача с купувач, така че вместо това купувачът има възможност да вземе втора ипотека, т.е. по-голямата част от финансирането се извършва от банка и финансирането от продавача прави останали. При този вид договор Купувачът извършва две плащания, всеки месец, т.е. първо на банката и второ на продавача. Този тип договор намалява риска купувачът да получи неизпълнение.
  4. Wrap-Around : - Разгръщането на ипотеката е добра възможност за продавача да спечели по-добра норма на възвръщаемост. Ако продавачът има ипотека, която не е напълно изплатена, но продавачът продава имот с опция за финансиране от продавача, при който той може да начисли по-висока ставка върху цената на имота, намалена с първоначалната вноска, и да поддържа непрекъснато плащане на ипотеката си от банка както и печелене на допълнителна норма на възвръщаемост. Например, г-н Х купи къща с ипотека от 200 000 долара при ставка от 4,5%. Текущата стойност на къщата е 250 000 долара. И така, Той сключва договор за финансиране на продавач с нов купувач, като плаща първоначална вноска от 50 000 долара и остава 200 000 долара с лихва от 7,5%. Такива договори се сключват предимно чрез ескроу компании, които гарантират, че процесът на плащане остава ясен.
  5. Договор за земя : - При този вид договор собствеността на собствеността не се прехвърля на купувача, а получава справедлив интерес върху имот. Едва след извършване на окончателното плащане на подписания договор, купувачът получава законно прехвърляне на собствеността от продавача.

Пример за финансиране от продавач

Господин Х продава къщата си за 250 000 долара. Г-н Y е самостоятелно зает и все още не може да получи добър кредитен рейтинг поради нередности в доходите си. Г-н Y не може да вземе заема по традиционния метод. Г-н X проверява проверката на г-н Y и успява да развие увереност в цялостната си професия. Следователно, г-н X и г-н Y сключват споразумение, при което г-н Y се съгласява да плати първоначална вноска в размер на 50 000 щатски долара и оставащи 200 000 долара в EMI за периода от 20 години с допълнителна лихва от 6%.

Решение

По-долу са дадени данни за изчисляване на плащането

Изчисляването на EMI е както следва -

  • = (($ 200 000 X 0,005) X (1 + 0,005) 240 ) / ((1 + 0,005) 240 - 1)
  • EMI = 1432,86

Общо плащане

  • Общо плащане = 343886,9

В горния пример купувачът и продавачът сключват договор, без да участват други финансови институции. Изискват се важни фактори -

  • Продавачът притежава собственост. (Нулев дълг / много нисък размер на дълга, който може да бъде уреден при приключване на тази сделка)
  • Продавачът попълва умишлено всички необходими правни документи за прехвърляне на купувача.
  • Договорът между купувач и продавач, при който купувачът се съгласява да плати съгласно условията на договора за финансиране от продавача.

Предимства на финансирането от продавача

Предимства за купувача

  • По-малко документи : - Въпреки че продавачът все още трябва да ви окаже пълно доверие, за да сключите такова споразумение, по-малко документи и процедури улесняват.
  • По договаряне : - За разлика от Банката или която и да е друга финансова институция, купувачът може да договаря условия, условия и лихвен процент.
  • По-ниска цена : - Без институционален кредитор няма такси за обработка, административни такси или първоначални такси.
  • По-бързо закриване : - Няма бюрокрация, повтарящи се процеси, проверки и т.н.

Предимства за продавача

  • Продавачът може да продаде собственост в същото състояние без скъпи ремонти или модификации, необходими на конвенционалните заемодатели.
  • Позната инвестиция : - Ипотеката, обезпечена от имота, който действително сте притежавали за времето, е много утешителна от всяка друга непозната инвестиция.
  • Редовен доход : - Непрекъснат доход, без да се притеснявате за притежаването и управлението на имот.
  • В случай на неизпълнение, продавачът трябва да запази авансово плащане плюс собствеността върху имота.
  • Данъчно предимство : - Продажбата на вноски отлага капиталовата печалба върху имота, което помага за спестяване на високо ниво на данъци.
  • По-висока възвръщаемост : - Договорът за финансиране от продавача осигурява по-висока възвръщаемост за определен период в сравнение с еднократна дългосрочна капиталова печалба.

Недостатъци на финансирането от продавача

Недостатъци за купувача

  • Висока лихва : - В много случаи лихвеният процент при финансирането от продавача е по-висок в сравнение с банките.
  • Разбиране на условията : - Клаузи като „дължими при продажба“, които банката може да изключи сделка, ако продавачът все още не е платил пълната ипотека. Купувачът трябва да прочете и разбере всички условия и тяхното правно значение в договора.
  • В случай на неизпълнение, след известно време, ако купувачът не е в състояние да осигури финансиране, той може да загуби всички пари, платени като първоначална вноска и месечно плащане плюс къща.

Недостатъци за продавача

  • Анализ на риска : - Продавачът трябва да анализира риска, свързан с финансирането от Продавача, и да вземе някои необходими решения относно участието.
  • Доверие на купувача : - Банките правят определен процес, за да се класират за кредита, има причина. В случая с продавача, финансиращият продавач трябва да намери начин да повярва в способността и надеждността на купувача.
  • По подразбиране : - В случай на неизпълнение, процесът на възбрана трябва да бъде обработен от продавач, в случай че купувачът не се изнесе.
  • Ремонтни разходи : - Може да се наложи продавачът да извърши ремонт и промени в собствеността в случай на неизпълнение от страна на купувача.

Заключение

Финансирането от продавача е по-добър вариант за лица, които имат нередности в доходите или хора с по-нисък кредитен рейтинг. Вземат се предвид много фактори като подход за договаряне при такива видове договори, изграждане на доверие между купувач и продавач, разбиране на законовото изискване, което трябва да се изпълни в такива договори, вместо да се използва като инструмент за финансиране, тази опция трябва да е подходяща само ако се вписва във вашата инвестиционна стратегия за определен период. Важно е, ако такива договори се приключват чрез адвокати с важни моменти, за да се обсъдят като цена, лихвен процент, натрупващи се лихви, дата на плащане, дата на падежа и клауза за падеж.

Интересни статии...