Какво е връщане на пари в брой (COCR)?
Възвръщаемостта на пари в брой е вид метрика, която се използва при измерване на общата възвръщаемост на реалния инвестиционен имот, възвръщаемостта е общият паричен доход, спечелен от инвестиционния имот, с прости думи, Възвръщаемостта на пари в брой се печели от инвеститора направени чрез инвестиране в имота, отколкото чрез ипотекиране и се изчислява като съотношението на общия размер на приходите от наем, генерирани от имота, и общите парични инвестиции, първоначално направени в имота.
Формула
Тази формула трябва да се отбележи, че процентът на дивидента на собствения капитал измерва само възвръщаемостта на действително инвестираните парични средства, т.е. собствения капитал, включен в инвестицията. По този начин мярката не включва дълга, свързан с закупуването на имота, който е общ инструмент за финансиране на недвижимите имоти.
Как да изчислим пари в брой при връщане на пари (с пример)
Нека разгледаме примера, като използваме горната формула COCR:
Инвестиция без заем
Инвеститор купува имот за $ 2 000 000 и получава месечен наем от $ 8 000. Той трябва да плати такси за поддръжка на имота от 2000 долара.
- Сега месечният доход от имота = 8000 - 2000 = $ 6,000
- Годишен доход = 12 X 6000 = $ 72000
- По този начин, формула COCR = Годишен паричен поток преди данъци / Общо инвестирани парични средства = 72000/2000000 = 3.6%
Инвестиция в имота с кредит
Инвеститор купува имот под наем на стойност 2 000 000 долара с първоначална вноска от 500 000 долара. Той получава месечен наем от $ 8 000 и плаща такси за поддръжка и лихви от $ 4 000 всеки месец.
- Сега месечният доход след разходи на инвеститора = 8000 - 4000 = $ 4000
- Годишен доход = 12 X 4000 = $ 48000
- По този начин, възвръщаемост на пари в брой = 48000/500000 = 9,6%
В горните примери заемът увеличава това съотношение. Заемите или ливъриджът увеличават риска за инвеститора. Всички щети, допълнителни разходи, загуби от обезценка, загуба на капитал трябва да бъдат родени от самия инвеститор, а банките трябва да върнат навреме.
Не винаги обаче е така; това съотношение зависи от много други фактори като цената, размера на заема, месечния наем, месечните изплащания на заема и т.н.
Възвръщаемост на пари в брой и възвръщаемост на инвестициите (ROI)
Разлики между COCR и възвръщаемост на инвестициите (ROI):
Възвръщаемостта на инвестицията включва общата възвръщаемост на инвестицията. Той би разгледал и капиталовите печалби от инвестицията. Докато това отчита само годишните парични потоци. Тъй като COCR при инвестиране в недвижими имоти, активите се държат за много дълго време, обикновено 10-20 години, капиталовите печалби са трудни за оценка. Освен това, капиталовите печалби върху имота в зависимост от местоположението на имота, геополитически сценарий, икономически условия и други фактори.
По този начин, за да се измери и сравни инвестицията в инвестиране в недвижими имоти, COCR е по-добра мярка.
Предимства
- Съотношението е лесно да се изчисли COCR. Съотношението е лесен и бърз метод за сравняване на възвръщаемостта от различни инвестиционни възможности. Съотношението предоставя на инвеститора възможност не само да сравнява възвръщаемостта в рамките на възвръщаемостта на пари в брой в клас активи на недвижими имоти, но и между класовете активи.
Недостатъци
- Изчисляването на COCR се основава на паричния поток преди облагане с данък към общия размер на инвестираните парични средства. Тъй като числителят на съотношението е преди данъчния паричен поток, той не отчита данъчната категория и данъчните потоци на индивида. Възможността за инвестиция може да бъде повлияна от данъчните облекчения и данъчните разходи на физическо лице, които не се включват в коефициента на възвръщаемост
- Възвръщаемостта на пари в брой не отчита възвръщаемостта на капитала. Възвръщаемостта на капитала може да показва по-висока възвръщаемост, тъй като възвръщаемостта на капитала не е доход.
- Другите рискове от притежаването на имота са отразени в съотношението. Инвеститорът трябва да извърши надлежна проверка, заедно с изчисляването на коефициента на възвръщаемост, преди да инвестира в имота.
- Съотношението се основава на проста лихва за изчисляване на пари в брой при връщане на пари, а не на изчисляване на сложна лихва. Инвестиционната възможност с дори малка ставка на сложната лихва може да бъде по-добра възможност от инвестицията с висока възвръщаемост на пари в брой.
- Съотношението не отчита времевата стойност на парите. Следователно, той влиза в сила само за първата година на инвестицията, ако се измерва абсолютно съотношение и се измерва процентът на дивидента на собствения капитал по единичната инвестиция.
Какво е добро съотношение на връщане на пари в брой?
Абсолютното число за добър COCR варира. Докато експертите казват, че възвращаемостта от 8% е добро съотношение, докато някои експерти търсят диапазон между 8-12%. Някои инвеститори може да не инвестират, ако не им се гарантира 15% или 20% COCR.
Заключение
Лихвеният процент на дивидент на собствения капитал дава съотношението на паричния приток преди данъци към размера на първоначално инвестирания собствен капитал. Той не включва заемите, взети от финансовите институции, докато се изчислява коефициентът на връщане на пари в брой.
Въпреки че това е проста метрика, тя не разказва всичко за имота под наем и не трябва да се приема като единствената мярка за вземане на решение за инвестиция. COCR при инвестиране в недвижими имоти изисква задълбочен и сложен анализ на анализа, който включва качествен анализ като местоположението на имота, бъдещи перспективи на района, търговска естетика на местоположението, наред с други фактори.
Доброто съотношение на COCR не отчита данъчните облекчения, алтернативните източници на финансиране, възможната структура на финансиране. Доброто съотношение на COCR обаче остава най-основният и важен показател, който показва по-добра възможност за инвестиция.
