Какво представляват обезпечените ипотечни задължения?
Обезпеченото ипотечно задължение (CMO) е вид ипотечна инвестиция, при която редица ипотеки се обединяват и продават като инвестиционни ценни книжа. Паричният поток се получава, когато кредитополучателите изплащат заемите си, които след това се изплащат на инвеститорите в ООП.
Как работят CMO?
Обезпеченото ипотечно задължение е разделено на различни рискови категории, известни като траншове. Тези множество класове са предназначени за инвеститори с различен апетит за риск и очаквания за възвръщаемост. Те имат различни дати на падеж и се класират според приоритета на плащанията, т.е. някои траншове се изплащат преди други. В резултат на това всеки транш се държи като отделна ценна книга с различни непогасени главница и купони.
Най-рисковият транш ще бъде първият, който ще понесе тежестта на загубите, произтичащи от неизпълнение и от своя страна ще бъде възнаграден с най-високата купонна ставка сред всички. В случай на предплащане, най-малко рисковият клас получава първо своя дял и ще има най-ниските нива на възвръщаемост. Структурирането на CMOS по този начин не елиминира или намалява риска. Вместо това рискът се разпределя между инвеститорите според техните рискови профили.
Видове транширане в ООП
# 1 - Транширане на кредити
Това е най-разпространената форма на разклоняване, насочена към кредитна защита. Структурата се състои от старши и младши траншове. Джуниър траншовете поемат всички загуби, произтичащи от неизпълнението на задълженията на кредитополучателите, преди да могат да бъдат прехвърлени на старшите траншове. Какъвто и да е наличен паричен поток, първо се предоставя на старшите траншове. Този вид структура също се нарича „структура на водопада“. Като цяло се определя и праг за задействане, при който след определено ниво на престъпност загубите започват да се прехвърлят и към старшите траншове.
# 2 - Свръх обезпечение
Това се отнася до ситуация на повишаване на кредита, при която основната стойност на издадените ООП е далеч по-малка от общата стойност на основните ипотеки. Това прави CMOS над обезпечените, където не претърпяват загуби, докато стойността на ипотеките падне под главницата на CMO, което води до недостатъчно обезпечение. Това условие е често срещано в случай на субстандартни заеми.
# 3 - Прекомерно разпространение
Терминът прекомерен спред се отнася до разликата между лихвения процент на издадените ООП и среднопретегления лихвен процент на всички ипотеки в пула. Поддържането на прекомерно разпространение осигурява възглавница за всички загуби, които могат да възникнат в бъдеще. Този марж се съхранява в спред акаунт и се използва за поддържане на навременни плащания в случай на неизпълнение и неплащане.
# 4 - Транш с предплащане
Транширането с предплащане е начин за осигуряване на ниво на защита срещу риск от предплащане. Предплащането на ипотечни кредити в пула съкращава живота на ООП, тъй като главницата се изплаща преди падежа и бъдещите лихвени плащания изчезват. Транширането с предплащане преразпределя риска от предплащане в редица траншове. Към това може да се подходи по няколко начина:
- Транширане във времето - Всички главни плащания, налични едновременно, се използват за изплащане на първия транш. Всички следващи предплащания отиват към следващия транш в последователността. По този начин различните траншове узряват по различно време.
- Паралелно транширане - Това се случва, когато лихвените проценти на всички траншове в крайна сметка се равняват на лихвените проценти по ипотеките в пула. Траншовете може да имат фиксирани или плаващи лихвени проценти, но всичко се свежда, за да съответства на ипотечните лихви.
- Z облигации / начисления - това се отнася до ООП, която има транш „Z“. Този транш често е последният транш и първоначално не получава никакви лихвени плащания. Всички начислени лихви за този транш отиват за изплащане на главницата на други траншове. След изплащане на други траншове, този транш започва да получава дължимите си плащания.
- Графични облигации и придружаващи облигации - Графичните облигации получават предплащане съгласно предварително определен график и всички излишъци се поемат от поддържащите облигации, известни също като придружаващи облигации.
# 5 - Транширане на купон
Този тип транширане се подхожда чрез преразпределение на купоните на ипотеките и се извършва най-вече след постигане на транширане с предплащане. Купонното транширане създава два основни типа траншове:
- Лихвен транш (IO) - Този транш получава само лихвата, изчислена върху условна главница. Не се извършват плащания по главница. Следователно, той не е изложен на риск от предплащане.
- Транш само с главница (PO) - Този транш е настроен да получава само плащането на главницата и без лихва и следователно става по-уязвим за предплащания.
Предимства
- Транширането позволява на инвеститорите да печелят печалби, по-подходящи за техните рискови профили и очаквания за възвръщаемост на инвестициите.
- ООП се възползват от финансовите институции, като им позволяват да издават ценни книжа, които са структурирани по начин, при който те не трябва да се притесняват да извършват плащания на всички инвеститори наведнъж. Някои получават плащания преди останалите и тези, които не са се регистрирали за това.
- Инвеститорите имат достъп до разнообразен набор от ипотечни заеми под един покрив.
Недостатъци
- Риск от предплащане - предплащанията съкращават живота на ООП и всички бъдещи плащания престават да съществуват.
- Лихвен риск - Предплащанията са най-често срещани, когато пазарните лихвени проценти падат, тъй като собствениците на жилища търсят възможности за рефинансиране, за да намалят разходите си по заеми.
- Пазарен риск - Общото икономическо състояние също влияе върху функционирането на ООП.
- Ликвиден риск - Ипотечните заеми не са ликвидни. Ако инвеститорът иска да излезе от една позиция, не е много лесно.
Ограничения
Изпълнението на ООП до голяма степен зависи от качеството на базовите заеми. Ако основните ипотеки са подстандартни, вероятността от неизпълнение е много по-голяма.
Заключение
CMOS са сложни финансови структури, които се управляват от различните термини, свързани с ипотеките в пула. Като такова не е много лесно да се оценят свързаните рискове и възвръщаемост. Понякога инвеститорите са толкова заслепени от доходите, които трябва да дойдат, че забравят да оценят качеството на основата.
Кризата с ипотечната ипотека е резултат от това невежество. Това доведе до засилено наблюдение от страна на регулаторните органи. ООП са добри възможности за инвестиции, но както всичко останало, те трябва да бъдат оценени за всички възможни рискове и загуби, преди да се вземат инвестиционни решения.
