Определение за преработена ипотека
Преработването на ипотеката е, когато кредитополучателят предплати или част, или пълната сума на непогасената главница, което води до намалено салдо по кредита и поради това финансовата институция преизчислява месечните плащания по ипотечния кредит въз основа на оставащия период, непогасената сума на главницата и лихвения процент.
- Когато кредитополучателят разполага с голяма сума пари, тогава тези пари могат да бъдат преведени на заемодателя под формата на ипотека, така че да се намали непогасеното салдо по кредита, както и да се намали лихвената тежест и месечната основна тежест на такъв заем .
- По този начин кредитополучателят плаща авансови пари, за да компенсира непогасената сума на главницата, а заемодателят преизчислява непогасената сума с оставащия период на падежа и лихвения процент, който осигурява прекастираната сума на ипотеката.
- Също така, общият размер на лихвите, дължими от кредитополучателя на заемодателя след преработване на ипотека, очевидно ще бъде по-нисък в сравнение със сумата, която кредитополучателят би платил без това.
- Това се дължи на стойността на времето на паричния фактор, присъстващ при изчисляването на лихвата на непогасената главница.
Как работи преработването на ипотека?
Преработването на ипотеката работи на основния принцип на финансите. Има няколко фактора, поради които лихвата се начислява от заемодателя, което включва фактор време, както и рисков фактор. Концепцията за времевата стойност на парите работи, като се вземат предвид различните елементи като лихвен процент, период от време и непогасена сума на заеми и др. Обикновено има специфични амортизационни графици за изплащане на заема, които включват равно месечно плащане или плащане на главницата и лихвите по предварително дефиниран лихвен процент.
Ако обаче изплащането на главницата е по-голямо от непогасената сума, платима на конкретна вноска, остатъчната сума на салдото се преизчислява, като се използват финансовите концепции, като се вземе предвид настоящата стойност на сумата на балансовия заем, дисконтирана при лихвения процент.
Ипотечни преизчисления
Всеки кредитополучател не позволява преработване на заем. По този начин първото нещо, което трябва да бъде гарантирано, е, че кредитополучателят позволява същото, както според сключения договор. Трябва да бъдат изпълнени още следните условия:
- Трябва да бъдат изпълнени минималните стандарти за намаляване на главницата: когато кредитополучателят позволява преработване, има специфични норми, свързани с изплащането на главницата с минимален размер, което трябва да бъде изпълнено като първо условие.
- Таксите за преработване се плащат от кредитополучателя съгласно нормите на финансовите институции.
По-долу е даден пример за изчисление за преработка на вашата ипотека.
| Данни | Количество |
| Текущо главно салдо | 1 125 000,00 долара |
| Годишен лихвен процент | 5,00% |
| Текущи месечни плащания по главница и лихви | 100 000,00 долара |
| Останала част от лихвите | 29 671,58 долара |
| Еднократно намаляване на главницата | 500 000,00 долара |
| Такса за преработване | 25 000,00 долара |
Броят на останалите плащания е 12. Изчислете преработените ипотечни спестявания.
Решение:
Броят на останалите плащания е 12. Сега първо ще изчислим преработеното салдо по кредита.
- Преработено салдо по заема = Текущо салдо по главница - Намалено намаление на главницата
- = 1 125 000 $ - 500 000 $
- = 625 000 долара
Изчисляване на оставащата сума на вноската:
- Вноска = Сума на главницата / Анюитетен фактор @ 5% за 12 месеца
- = 625 000 $ / 11,68122
- = 53 504,69 долара
Видове ипотеки, които могат да бъдат преизчислени
- Както бе споменато по-рано, само онези ипотеки, при които специфичните условия позволяват преработване, могат да бъдат преработени само. Такива ипотеки са свързани с отрицателно амортизиран заем, който има такава структура на плащане, която позволява погасяване по график в размер, по-малък от лихвените такси на заема.
- Отрицателно амортизираните ипотеки също се наричат ипотеки с опция за плащане с регулируема ставка или опция ARM.
- Освен това, не може да се преиздаде заем, обезпечен от държавата, и следователно Jumbo CD, USDA, VA заем и др. Не могат да бъдат преработени.
Разлика между преработване на ипотека и рефинансиране
- Когато кредитополучателят дава значителна сума на еднократно изплащане на заем и изпълнява предварително зададените условия, тогава такова изплащане може да се нарече преработка на ипотека, докато, от друга страна, рефинансирането на заема се случва, когато кредитополучателят превърне съществуващия заем в нов заем, който различни условия на заема са благоприятни условия за кредитополучателя. По този начин има тънка линия, която определя разликата между преработване на ипотека и рефинансиране.
- Съгласно условията на първото, кредитополучателят извършва еднократни плащания, като се изпреварва от посочения график на погасяване, а заемодателят пренасрочва остатъка от сумата на главницата, като сумата е по-ниска по отношение на годишно плащане на лихви, брой години от погасяване и годишно погасяване по принцип, докато в по-късния момент прехвърлянето на заема се извършва, когато новият заемодател е прехвърлил заема от стария заемодател и по-нататъшното погасяване трябва да се извърши на новия заемодател само съгласно новите условия на заема.
Ипотечни преработени плюсове и минуси
По-долу са дадени някои от плюсовете и минусите на преработването на ипотечните кредити.
Професионалисти за преработване на ипотечни кредити
- Общата лихва, изплатена по заемите, е много по-ниска в сравнение с размера на дължимите лихви, ако не се направи преработка на ипотеката. Следователно, това намалява месечната тежест на плащанията
- Средният лихвен процент, платим от кредитополучателя, съответства на очаквания лихвен процент.
- Преквалификацията за нов заем се превръща в досадна работа и следователно процесът на преработване на ипотека премахва административните дейности по получаване на нов заем.
Противопосочване на ипотечните кредити
- Процесът на преработване на ипотека не намалява срока на срока на заема; следователно за разлика от рефинансирането, това не намалява срока на заема.
- Въпреки че лихвените плащания намаляват поради преработване, недостатъкът е, че това прави по-голямата част от парите ви да получат типове в ипотеката и следователно има шансове за ликвидност.
- Преработването включва такси като такси, административни такси и т.н. и следователно тежестта на таксите за финансиране се увеличава.
Заключение
Горната дискусия ясно показа, че преработването на ипотека е различно от рефинансирането поради гореспоменатите причини. Също така, преработването на ипотеката е осигурило лесен начин за кредитополучателите, за да намалят лихвената тежест за определен период от време, като запазят периода на падежа един и същ и да намалят изплащането на главницата всеки месец, след като предварително предоставят еднократна сума на главницата на заемодателя.
