Какво представлява заемът с твърди пари?
Заемът с твърди пари е вид финансиране, предоставяно от небанкови институции или частни лица на инвеститорите в недвижими имоти. Той не изисква много кредитен контрол, тъй като е подкрепен от обезпечение. Инвеститорът предпочита да избере заемодател с твърди пари, тъй като заемът се предоставя бързо, например в рамките на една седмица, в сравнение с традиционните банкери, които вземат приблизително 1 до 2 месеца, за да изплатят сумата.
Този тип заем се нарича още краткосрочен мостов заем, тъй като преодолява финансовата разлика между покупката и препродажбата на имота.
Как работи заемът с твърди пари?
Работата на инвеститора в недвижими имоти е да идентифицира имот. Закупете имота, направете ремонт или ремонт на имота, увеличете пазарната му стойност и препродайте имота.
- Инвеститорът обикновено се сблъсква с проблеми с финансирането по време на покупката на имот и те се нуждаят от бързо финансиране, за да направят имота незабавен за продажба.
- Традиционните банкери никога не биха финансирали заеми с твърди пари, тъй като съотношението на заема към стойността може да е високо (над 75%). По този начин инвеститорите в недвижими имоти избират частни играчи, които биха финансирали проекта.
- Имотът се предоставя като обезпечение на заемодателя. Кредиторът не се занимава с доходите или кредитната история на инвеститора, тъй като заемът е за краткосрочен план.
Пример
Инвеститорът е попаднал на собственост и е придобил следната информация за заем с твърди пари:
Решение:
Обяснение:
- Размерът на финансирането, осигурено от обикновените банкери, е само 70% в сравнение с заемодателите с твърди пари. Освен това размерът на първоначалната вноска, изискван от инвеститора, е по-нисък.
- Инвеститорът може да управлява ремонтите и непредвидените разходи в рамките на спестяванията, с които разполага.
- В рамките на общия период от 5 месеца инвеститорът може лесно да планира ремонт и обновяване на имота.
- Възвръщаемостта, спечелена от инвеститора, е красива в рамките на дадения период.
Кой инвеститорите в недвижими имоти предпочитат кредиторите с твърди пари?
- Инвеститорите, които се опитват да се конкурират с много конкурентни оферти, трябва да предпочетат избора на опция за твърди пари, което ще им помогне да получат сделката бързо.
- Инвеститорите, които имат лоша кредитна история, могат да използват опцията за заем с твърди пари, за да осигурят бързо оттегляне без проблеми и запитвания. Такива инвеститори имат големи шансове за отказ от традиционните банкери.
- Също така новите инвеститори на пазара няма да имат здравословна история на доходите. Освен това инвеститорът може да намали своята част от инвестицията в недвижими имоти, което го излага на по-нисък риск.
Изисквания
- Основното изискване на заемодателя е имотът да бъде под обезпечение на заемодателя.
- Кредитната история или кредитният рейтинг на кредитополучателя не е от значение за заемодателя.
- Кредитодателят обаче е загрижен за размера на инвестицията, която инвеститорът трябва да направи.
- Инвеститорът трябва да представи заемодателя с плана за заем и изплащане на споменатия заем, убеждавайки съществено относно плана за изплащане и датата на продажба на ценна книга. Трябва да се споменат и подробности като периода на необходимия финансов период.
Суми за заем с твърди пари
- Съотношението LTV (т.е. съотношение заем / стойност) определя размера на заема, който може да бъде санкциониран от заемодателя. LTV се изчислява чрез разделяне на сумата на заема на стойността на имуществото, което ще бъде дадено като обезпечение.
- По-високата LTV означава по-висока сума, финансирана от заемодателя и обратно. Обикновено традиционните банкери предлагат 75% от стойността като заем.
- Частните играчи предлагат LTV от над 75%. А какво ще кажете за балансовия размер на финансите? Инвеститорът от джоба си явно го финансира.
Предимства
- Бързо отпускане на заема.
- Лесно споразумение за финансиране.
- Долен шум за документация и правни документи.
- Бързо и лесно одобрение в реално време.
- Не се изисква разследване относно кредитната история или източника на доход на инвеститора или историята на доходите на инвеститора.
- Гъвкавите опции се предоставят от заемодателя, който улеснява работата.
- Лесно затваряне от инвеститора.
Недостатъци
- Разходите за лихви са много по-високи от традиционните доставчици на финанси.
- Съотношението LTV е по-високо само за опитен флипер, а не за нов играч.
- Други съпътстващи разходи също са по-високи в сравнение с традиционните заеми.
- Финансирането се отхвърля за имота, който има по-ниска стойност спрямо оценката, направена от инвеститора.
- Кредиторът предпочита краткосрочен период на заема.
