Какво представлява късата продажба в недвижими имоти?
Кратка продажба в недвижим имот е продажба на имот, който е държан като ипотека, на сума, която е по-малка от действителната стойност на имота за изплащане на дълговете, дължани от кредитополучателя. Имотът се продава на трета страна, а приходите от продажбата на имота се предоставят на заемодателя. При такъв сценарий дългът не е изцяло изплатен и заемодателят може или да откаже остатъка от сумата, или да избере решение за дефицит срещу кредитополучателя, което изисква той / тя да плати на заемодателя част или цялата разлика между продажната цена на имота и първоначалната стойност на имота, който е държан в ипотека.
Решение за дефицит е съдебна заповед срещу неизпълнен длъжник или кредитополучател по ипотека или обезпечен заем, който показва, че продажбата на ипотекираното имущество не покрива цялата сума за връщане на ипотеката.
Пример за къса продажба на недвижими имоти
Нека обсъдим пример за късата продажба на недвижими имоти за по-добро разбиране.
Джон купи вила по нов проект, който беше в покрайнините на града, и взе ипотека, за да плати имота. Джон е собственик на вилата, върху която е взел ипотека от 1 500 000 долара и поради загуба на работата в момента я продава за 1 000 000 долара. Непогасената сума по ипотеката е $ 1,250,000. Джон вече е забавил плащанията по ипотеката и се опасява, че имуществото му ще бъде запорирано или възбранено. Той решава да продаде имота и намира клиент за вилата си Джо, който е готов да купи имота на 1 000 000 долара.
Разликата между непогасената сума и продажната цена се изчислява, както следва:
= Неизплатен размер на ипотека - продажна цена на имота
= 1 250 000 $ - 1 000 000 $
= 250 000 долара
В тази транзакция сумата, която Джон ще плати на кредитора си (банката) за ипотеката, ще бъде 1 000 000 щатски долара, а останалата разлика от 250 000 долара е недостатъкът.
Банките обикновено се отказват от оставащата сума, като се има предвид финансовото състояние на кредитополучателя, въпреки че това може да доведе до кредитен рейтинг на някой като Джон да удари.
В Съединените щати, ако кредитополучателят се откаже напълно от изплащането на ипотеката след решение за липса, дългът, който е бил опростен или отказан, се счита за доход от Службата за вътрешни приходи (IRS), който се облага според дохода данъчна плоча.
Недостатъци на късата продажба в недвижими имоти
Следват недостатъците на късата продажба на недвижими имоти.
- Стойността на имота е подкопана и трябва да бъде продадена на по-ниска стойност.
- Купувачът на имота не винаги може да направи добра сделка от имота, въпреки че имотът е купен на много по-ниска цена.
- Кредитният рейтинг на кредитополучателя ще бъде повлиян неблагоприятно, въпреки че ипотеката се отказва.
- Тъй като кредитният рейтинг ще бъде засегнат, никоя друга банка няма да желае да предостави заем в близко бъдеще, освен ако кредитният рейтинг за кредитополучателя не бъде върнат в добро състояние.
- Кратката продажба на недвижими имоти се отнася до имот, който някога е бил продаван с по-високи темпове на нарастващ пазар и тъй като пазарът е паднал, той няма да получи дори първоначалната инвестиция, направена за закупуване на имота.
- Банките понякога са склонни да отпускат допълнителна ипотека на кредитополучателите над техния лимит на нарастващ пазар и когато пазарът падне, нито кредитополучателят, нито заемодателят правят пари от сделката.
- Въздейства неблагоприятно на околните имоти, тъй като стойността на един имот в дадено населено място може да реши стойността на други имоти наоколо.
Важни точки относно късата продажба на недвижими имоти
- Финансово затруднен кредитополучател на ипотека има две възможности да закрие ипотеката - (а) къса продажба и (б) възбрана.
- Кредитополучателят инициира кратка продажба, при която той / тя решава да продаде ипотекирания имот при процент, който е по-малък от непогасената сума на ипотеката.
- Възбрана се инициира от заемодателя, при който банката конфискува имуществото, след като кредитополучателят не извърши плащания за ипотеката за дълъг период от време. Обикновено това е последната инстанция за банките, когато са убедени, че кредитополучателят не е в състояние да извършва плащания за ипотеката.
- Кратката продажба на недвижими имоти има отрицателен удар върху кредитния рейтинг на кредитополучателя, но е по-малка от кредитополучателя, чието имущество е запорирано и ипотеката е била възбранена.
- В случай, че ипотеката има съискател, тогава заемодателят може да държи съискателя отговорен за неизпълнение на плащането и може да не разреши къса продажба.
Заключение
- Кратка продажба на недвижими имоти се отнася до продажба на ипотекиран имот на цена, по-ниска от действителната ипотекирана стойност. С други думи, стойността на имота не се е увеличила според очакванията и кредитополучателят не е успял да извърши плащания за ипотеката на предварително определени интервали.
- Останалата сума след кратка продажба обикновено се отказва с оглед на финансовото състояние на кредитополучателя и в някои случаи, докато в някои случаи заемодателят може да получи решение за липса на заемодателя, което изисква кредитополучателят да плати за разликата в продажната цена и непогасената сума на ипотеката.
- Причината за финансовия стрес трябва да бъде нова, която може да бъде влошаване на здравето, загуба на работа, развод и т.н., което оправдава неуспеха при извършване на плащания за ипотеката.
- Ако заемодателят приеме, че може да спечели повече пари, като изключи ипотеката, кредиторът може да реши да не разрешава опцията за къса продажба.
- В случай, че ипотеката има съискател, тогава заемодателят може да държи съискателя отговорен за неизпълнение на плащането и може да не разреши къса продажба.
- Отказът от сумата на останалата сума след кратка продажба се счита за доход и може да бъде облагаем с данък, който се различава в различните държави.
