Какво е ипотечна измама?
Ипотечната измама е умишлено невярно представяне или пропускане на факти като преувеличаване на способността за изплащане на заема или каквато и да е такава съществена информация, което кара заемодателите по заема да одобрят или облекчат условията по заема, като лихвения процент или графика за погасяване. Тази измама попада под наказателно престъпление и ако бъде признат за виновен, измамникът може да получи лишаване от свобода до 30 години.
Обяснение
- Горната дефиниция е в съответствие с гледната точка на Федералното бюро за разследвания (ФБР) и предполага, че когато кредитополучателят не предава цялата истина за неговия капацитет и намерения за заетите средства, търсени от него, и такава скрита информация може да повлияе на способността на заемодателя да вземе решение относно одобрението на заем или определянето на условията на заема, бъдещият кредитополучател извършва ипотечна измама.
- Целта на кредитополучателя се опорочава, тъй като той задържа информация за своя интерес при загуба на интереса на заемодателя. Ако кредитополучателят надцени капацитета си за печалба, той може да накара заемодателя да мисли, че кредитополучателят е в по-добра позиция да изплати същото и по този начин кредиторът може да одобри заявлението си за кредит, когато всъщност не би трябвало.
- Възможно е също така кредиторът да бъде заблуден да мисли, че заемът е по-малко рисков, отколкото е в действителност, и да санкционира същото при по-нисък лихвен процент или да отложи изплащането на по-късни дати, отколкото би направил, ако имаше цялата информация за кредитополучателят.
Категории
- Измама с цел печалба: Този вид измама представлява по-голям интерес за ФБР и включва институционален кредитополучател, който има вътрешна информация или по-големи познания в бранша и използва същата, за да заблуди заемодателя и да изнудва пари от него, без да го подкрепя със съизмеримо обезпечение .
- Измама за жилища: При това кредитополучателят на дребно преувеличава способността си да осигури жилищен кредит, който всъщност не е в състояние да изплати.
Видове ипотеки
# 1 - Измама с обитаемост
- Тук кредитополучателят съобщава на заемодателя, че се нуждае от заема, за да закупи имот за собствени нужди, но действителната причина е да продаде същото на по-добра цена, когато такова е налице и следователно всъщност е по-скоро инвестиция, отколкото необходимост.
- В такива случаи, ако целият заем не бъде изплатен и правото на собственост бъде предадено на новия купувач, може да има вероятност той да не изплати заема. Поради тази причина заемите за инвестиционни имоти привличат по-високи лихвени проценти и следователно основният кредитополучател е извършил измама, като не е споменал действителната причина за заемането на парите.
# 2 - Измама с доходи
Тук кредитополучателят предава по-висок доход от действителния си доход, за да може да получи по-висок заем или по-нисък лихвен процент, тъй като по-високият доход носи по-добра способност за изплащане.
# 3 - Непълни или неразкрити задължения
Такъв е случаят, когато купувачът не дава пълна представа за задълженията, по които е длъжен, и осигурява по-висок квант заеми или по-нисък лихвен процент поради погрешно представяне на рисковостта на заема.
# 4 - Придобиване на заети средства с цел, различна от покупка на собственост
- При този вид измама кредитополучателят надценява стойността на имуществото, което желае да закупи от заетите средства и следователно успява да придобие по-голям размер на заемните средства, отколкото е необходимо. След това тези средства се използват от кредитополучателя за друга цел.
- Това е измама, тъй като заемодателят е изложен на риск, за който не е запознат и ако е бил информиран, може да не е дал средства в заем или да е направил това при различни условия. По това време тази измама е известна още като измама с оценка.
# 5 - Изстрел
Тук се теглят няколко заеми за един и същ имот, всеки с почти същата стойност като този на самия имот, следователно заетата сума става 2x или 3x и така нататък от действителната стойност на имота. Това е измама, защото само един от тези заеми може действително да бъде изплатен чрез продажба на имота, ако кредитополучателят не изпълни задълженията си и следователно заемите, взети след първия заем, получават по-нисък приоритет и може да не бъдат изплатени.
# 6 - Въздушни заеми
Това включва измами, извършени от финансов посредник, когато те заемат средства за имот, който всъщност изобщо не съществува. В такъв случай тези посредници фалшифицират доказателства за съществуването на такива имоти и заемат средства, без действително да предоставят обезпечение. Кредиторът не знае за санкциите по заема и по-късно е изправен пред проблема, че не може да го възстанови чрез продажба на обезпечението в случай на неизпълнение, тъй като обезпечението не съществува.
Пример за ипотечна измама
На 4 ноември 2019 г. Министерството на правосъдието на САЩ осъди Мануел Херера и Моктесума Товар за телесни измами и измами с ипотечни кредити, заедно с няколко други обвиняеми. В този случай обвиняемите, които са работили за компания, наречена Delta Homes & Lending Inc., са създали фалшиви документи за заем и купувачи на жилища, за да осигурят заети средства. Те надцениха задълженията по доходите и гражданството на тези купувачи на жилища, за да си осигурят средства и им осигуриха пари, така че балансът им да изглежда по-добре, отколкото всъщност беше. След като средствата бяха осигурени на името на тези купувачи на жилища, те бяха върнати на Herrera и Tovar и техните съучастници.
В този процес заемодателите загубиха 4 милиона долара. Към момента окончателното решение предстои, но наказанието може да продължи до 20 години лишаване от свобода и 250 000 долара глоба на подсъдим.
Показания
Следват потенциални червени знамена, за които трябва да се погрижат и разследват заемодателите, за да се гарантира, че няма възможност за ипотечни измами
- Същият телефонен номер е посочен за кредитополучателя и работодателя в заявлението за кредит. Това може да се случи в случай на измама при наемане на работа, при която кредитополучателят може да представя погрешно представянето на своята работа.
- Посоченият доход е над индустриалните стандарти в конкретната област, посочена в заявлението.
- Посочените активи изглеждат по-високи от тези на средностатистическо лице в професията, посочена в заявлението за заем
- Предварителната проверка отне по-малко от обичайното време, за да се пристъпи към заявлението за заем до следващата стъпка от процеса на оценка.
Как да предотвратим измамите с ипотеки?
- Извършването на задълбочена проверка е един от най-важните компоненти на процеса на санкциониране на заема. Ако се провежда по подходящ начин, има по-малка възможност за възникване на измама с ипотека, но това не премахва напълно този риск, защото измамникът може да измисли нова техника за извършване на измамна дейност, която кредиторът може да не имат предишен опит.
- По-задълбоченото разследване в случай на поява на някой от гореспоменатите червени знамена е разумен начин да се гарантира липса на ипотечни измами.
- Оценката и оценката на трета страна на кредитополучателя и предметния имот може да доведе до безпристрастно мнение, въз основа на което може да се вземе информирано решение относно одобрението на кредита.
Заключение
- Ипотечните измами нарастваха преди финансовата криза с жилищния балон 2007-2008 г. и ФБР предупреди за същото в своето съобщение за пресата в края на 2004 г. и началото на 2005 г. След кризата Законът за налагане и възстановяване на измамите влезе в сила през 2009 г. резултат от срива на пазара, за да не се повтори същото.
- Следователно е разумно да се извърши стриктна проверка на кредитополучателя и всички страни, участващи в процеса, включително финансовите институции, така че възможността за измама да бъде сведена до минимум.
