Какво представлява размяната на подобни видове?
Обменът на подобни видове, известен също като 1031, е транзакция или комбинация от транзакции, която предотвратява настоящото данъчно задължение съгласно данъчните закони на САЩ за продажба на актив, тъй като друг подобен актив се придобива на мястото на съществуващия актив .
Обяснение
Обменът на подобен вид е транзакция за отлагане на данъка върху капиталовата печалба, възникващ при сделката за продажба на актив, когато може да се докаже, че приходите се използват за придобиване на друг актив на мястото на първия споменат актив. Тя се нарича 1031 размяна, тъй като раздел 1031 от Кодекса за вътрешните приходи освобождава продавача на актив, когато постъпленията от продажбата се реинвестират в активи на стойност, равна или по-висока. Размяната няма да се счита за подобна размяна, ако купуваният актив е лична собственост на продавача. Във всички останали случаи това би важило.
Характеристика
- Замененото имущество или актив трябва да имат подобен характер и характер, за да бъдат квалифицирани като замяна на подобен вид.
- Друга важна характеристика е, че един имот или актив може да бъде подобен актив на повече от един имот. Службата за вътрешни приходи казва, че 3 имота могат да бъдат определени, стига да могат да бъдат идентифицирани отблизо.
- Правилата за време се прилагат стриктно към отложените борси, т.е. в рамките на 180 дни от прехвърлянето на отстъпения имот данъкоплатецът трябва да получи заместващия имот.
Видове подобна размяна
Като цяло има 4 вида обмен на подобен вид. А именно едновременен обмен, забавен обмен, обратен обмен и непрекъснат обмен или усъвършенстване.
# 1 - Едновременно
В такива случаи имотът, който се продава, и имотът, който се придобива, се заменят в същия ден. Това означава, че транзакцията е затворена в същия ден. Освен това има три начина, по които може да се случи и тази едновременна търговия
- Двустранни търговски суапове
- Тристранна размяна
- Едновременна размяна с участието на посредник.
# 2 - Забавено
Това е най-често срещаният и предпочитан вид размяна. При този тип собственикът на актива го продава и след това придобива заместващия имот в рамките на срока (45 дни за идентифициране на имота, който трябва да бъде придобит, и 180 дни за завършване на продажбата).
# 3 - Обратно
Известен е също като форуърдна размяна, при която имотът, който трябва да бъде придобит като заместител, се придобива предварително, т.е. имотът се купува първо и се заменя по-късно.
# 4 - Строителна или подобрителна борса
Подобрения в имота могат да бъдат направени с помощта на отсрочени от данъци долари за подобряване на същите, като същевременно се предостави имотът в ръцете на квалифициран посредник в рамките на 180 дни.
Как работи?
Обикновено, когато даден имот се купува или продава, печалбата, реализирана в процеса, се облага с данък върху капиталовата печалба и в зависимост от периода на държане те се начисляват с дългосрочен данък върху капиталовата печалба или краткосрочен данък върху капиталовата печалба. Понякога имотът се продава с намерение да купи друг имот на негово място, т.е. старият имот просто се подменя. За да обхване такива транзакции, раздел 1031 от IRC освобождава транзакции от името на Like-Kind Exchange.
Пример
Нека разгледаме пример за г-н А, който иска да продаде търговския си имот за 500 000 долара, който първоначално е придобит за да речем, 300 000 долара. Тази транзакция би довела до печалба от $ 200 000, която ще бъде обложена с данък. Но ако г-н А направи замяна на 1031, той може да отложи този данък, като замени продадения имот с друг имот, подобен по характер и характер (с период от 45 дни и 180 дни, както е посочено в правилата по-долу).
Правила за подобен обмен
Има 7 основни правила. Те са както следва:
- Активите или имотите, които се купуват и продават, т.е. обменът, трябва да бъдат подобни, т.е. еднакви по характер и характер.
- Той е приложим само когато става въпрос за инвестиция или бизнес имот.
- Имуществото, което се придобива от приходите, трябва да бъде или със същата стойност или по-висока.
- Всяко зареждане, възникнало в резултат на размяна, подлежи на данък върху капиталовата печалба.
- Данъкоплатецът трябва да бъде един и същ, т.е. купувачът на заместващия имот и продавачът на отстъпения имот трябва да бъдат еднакви.
- Имотът трябва да бъде идентифициран в рамките на 45 дни.
- Имотът трябва да бъде закупен след 180 дни.
Подобна размяна срещу Възможност зона
| Точка на разликата | Подобна размяна | Възможност зона | ||
| Имот | Имотът трябва да има подобен характер и / или характер. | Имотът не трябва да бъде от подобен вид. | ||
| Идентифициране на подобно свойство | В рамките на 45 дни | Няма такава времева рамка | ||
| Инвестиция | Трябва да се инвестират цели приходи от продажба. | Само печалбата от продажбата трябва да бъде реинвестирана. | ||
| Покупка на: Лична собственост, акции, партньорски интереси и др. | Не е позволено | Позволен |
Предимства
- Самата цел на въвеждането на този вид размяна е да се избегне плащането на данък върху капиталовата печалба, а приходите от продажба са недокоснати, преди да бъдат реинвестирани, позволявайки печалбата на отсрочения данък върху дохода.
- Съвсем основното предимство би било това на ливъридж. С приходите от продажбата може да се закупи по-ценен инвестиционен имот.
Недостатъци
- Основният недостатък е срокът от 45 дни и 180 дни, който е строг. Неприемането на собствеността ще доведе до неуспешна транзакция. Идентифициране на заменения актив, който е подобен и има стойност, равна или по-голяма от попълнения актив.
Заключение
Всичко казано, дъното е, че когато някой иска да продаде актив, за да купи друг актив на негово място, трябва да разгледа правилата, споменати в борсата 1031. Ако правилата са в съответствие с фактите по отделния случай, би могло да възникне данъчна облага. Разбира се, има много плюсове и минуси и трябва да се вземе решение, като се имат предвид всички споменати фактори.
