Какво представлява формулата за лимит?
Формулата за лихвен процент или капитализация е много проста и се изчислява чрез разделяне на нетния оперативен доход на текущата пазарна стойност на актива и се изразява в проценти. Той се използва от инвеститорите за оценка на инвестициите в недвижими имоти въз основа на възвръщаемостта на едногодишен период. По принцип се използва, за да се реши дали даден имот е добра сделка.
Математически, Формулата за лимит се представя като,
Формула за лимит = нетен оперативен доход / текуща пазарна стойност на актива
Обяснение
Изчисляването може да се извърши в следните три прости стъпки:
- Стъпка 1: Първо, доходът от наем на недвижимия имот трябва да бъде изчислен правилно. Въз основа на това се изчислява нетният оперативен доход, който в основата си представлява годишният доход, генериран от недвижимия имот минус всички разходи, направени по време на операциите, които включват задачи като управление на имота, плащане на данъци, застраховка, и т.н.
- Стъпка 2: Второ, текущата пазарна стойност на имота трябва да бъде оценена правилно, за предпочитане от известен специалист по оценяване. Настоящата пазарна стойност на имота е неговата стойност на пазара.
- Стъпка 3: Накрая, изчисляването на лимита може да се извърши чрез разделяне на нетния оперативен доход на текущата пазарна стойност на инвестиционния имот.
Примери за формула за процент на ограничение (с шаблон на Excel)
Нека да видим няколко прости до напреднали примера, за да го разберем по-добре.
Пример # 1
Нека приемем, че инвеститор планира да закупи имот. Сега инвеститорът възнамерява да вземе решението въз основа на лимита, който е ефективна метрика при оценката на имотите. Инвеститорът намира три имота със съответните им годишни приходи, разходи и пазарни стойности, както е посочено по-долу:
Сега нека направим изчисляването на лимита за съответните свойства,
Имот A
И така, лимит за собственост A = ($ 150 000 - $ 15 000) ÷ $ 1 500 000
= 9%
Свойство Б
И така, лимит за собственост B = ($ 200 000 - $ 40 000) * 100% ÷ $ 4 500 000
= 3,56%
Свойство C
И така, лимит за собственост C = ($ 300 000 - $ 50 000) * 100% ÷ 2 500 000 $
= 10,00%
Следователно инвеститорът трябва да закупи имот C, тъй като той предлага най-високия процент на ограничение от 10%.
Пример # 2
Нека приемем, че има друг инвеститор, който иска да закупи имот, а инвеститорът разполага с посочената по-долу информация. Инвеститорът ще инвестира в имота само ако лимитът е 10% или по-висок.
Сега, въз основа на горната информация, ние изчислихме следните стойности, които ще бъдат използвани по-нататък при изчисляването на тавана.
Годишен брутен приход-
Годишен разход
Нетен оперативен доход
В дадения по-долу шаблон сме използвали изчисляването на уравнението за лимит.
Така че изчислението ще бъде -
Сега, тъй като изчисленият лихвен процент е по-висок от целевия процент (10%) на инвеститора, следователно инвеститорът може да инвестира в съответния недвижим имот. Въз основа на изчислената ставка може също да се направи извод, че цялата инвестиция ще бъде възстановена след = 100,00% ÷ 12,38% = 8,08 години
Калкулатор за формула за тарифно ниво
Можете да използвате следния калкулатор.
| Нетен оперативен доход | |
| Текуща пазарна стойност на актива | |
| Формула за лимит | |
| Формула за лимит = |
|
|
Уместност и употреба
- Основното използване на лимитния процент е да се прави разлика между различните възможности за инвестиране в недвижими имоти. Нека приемем, че инвестицията в недвижими имоти предлага около 4% в замяна, докато друга собственост има ограничение от около 8%. Тогава инвеститорът най-вероятно ще се фокусира върху имота с по-висока възвръщаемост. Освен това може да покаже и тенденцията за имота, което ще покаже дали има нужда от корекция въз основа на прогнозния доход от наем.
- От гледна точка на инвеститора в недвижими имоти, ограничението е основен инструмент, тъй като позволява на инвеститора да оцени имот на базата на текущата му пазарна стойност и нетния оперативен доход. Помага при достигане на първоначалната възвръщаемост на инвестиционен имот.
- За инвеститор повишаването на лихвения процент за даден имот може да е показател за покачване на доходите от наем спрямо цената на имота. От друга страна, инвеститорът може да види спад в този процент като знак за по-нисък доход от наем спрямо цената на имота. Като такъв може да бъде критичен фактор за инвеститора да реши дали имотът си струва да се купи или не.
- Освен това, това може да бъде и индикатор за времето, необходимо на дадено недвижимо имущество, за да възстанови цялата инвестиция в този имот. Нека приемем, че даден имот предлага лимит от около 10%, което означава, че ще отнеме 10 години (= 100% ÷ 10%), докато инвеститорът възстанови цялата инвестиция.
