Степента на капитализация е друг термин за норма на възвръщаемост, който се очаква при инвестиция в области на търговски недвижими имоти, този термин е просто съотношение на нормата на възвръщаемост към действителната инвестиция, направена по проекта за търговско недвижимо имущество.
Какво представлява степента на капитализация?
Това е съотношението на нетния оперативен доход и пазарната стойност на актива и се използва често в индустрията на недвижими имоти.
- Степента на капитализация често се използва в индустрията за търговски недвижими имоти. Той може да се използва за сравняване на възвръщаемостта от потенциални имоти за придобиване.
- Един имот, който печели по-висока ставка, ще се счита за по-добра инвестиция от другия имот, като се има предвид, че други условия са подобни на местоположението на сградите и т.н. По този начин, той позволява бързо сравнение на потенциала за печалба на инвестиционните имоти и може да помогне за избора най-добрата възможност за инвестиция.
- Това може да даде вид индикация за тенденцията на цените на недвижимите имоти. Ако ставките се свиват, това може да означава, че стойността на имотите се увеличава и по този начин пазарът на недвижими имоти като цяло се нагрява.
Формула за степен на капитализация
По-долу е формулата, използвана за изчислението
- Нетният оперативен доход на имот под наем е неговият наем минус разходите, платени за поддръжката му.
- Може да се разглежда и като възвръщаемост на инвестицията, която инвеститорът ще получава ежегодно при покупка на недвижим имот.
Примери за степен на изписване с главни букви
Пример 1
Да предположим, че офис сграда, която дава нетен оперативен доход от $ 10 000 000, се оценява на $ 75 000 000. Използвайки горната формула за лимит, можем да изчислим степента на капитализация на сградата:
= 10000000/75000000 = 13,33%
По този начин, ако сградата се продава за 75 млн. Долара, може също да се каже, че сградата е продадена с 13,33% капитализация.
Пример 2
Да приемем, че имот под наем получава $ 1 000 брутен доход всеки месец. Собственикът е длъжен да плаща годишно 700 долара за управление и поддръжка на имущество, 500 долара за данъци върху имуществото, 250 долара за застраховка. Той купи имота за 80 000 долара.
В този случай имаме брутния доход и разходите, направени от собственика. По този начин ще изчислим нетния оперативен доход от имота:
- NOI = Брутен доход - управление на собствеността - данъци върху имуществото - застраховка
- NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
- NOI = 12000 - 1450 = $ 10550
- Сега изчисляването на степента на капитализация = NOI / Цена на имота = $ 10,550 / $ 80,000 = 13,18%
Винаги ли е по-добра степента на капитализация?
- Степента на капитализация може да бъде добра оценка за сравняване на различни инвестиционни свойства. Но по-високият процент обикновено не означава по-добра възможност за инвестиция. Лимитите са важни, но инвеститорът трябва да разгледа и други параметри.
- Тя може да се разглежда като мярка за рисковостта на инвестицията. Обикновено ниският процент предполага нисък риск, а по-високият процент предполага по-висок риск.
Недостатъци на степента на капитализация
- Може да се използва само когато нетният оперативен доход е постоянен или не се колебае много. Използвайки този процент на капитализация, оценката би била донякъде подобна на тази от метода на дисконтирания паричен поток. Ако обаче паричният поток е сложен и нередовен с много вариации, трябва да се използва метод на пълен дисконтиран паричен поток, за да се получи достоверна и надеждна оценка.
- Степента на капитализация може да вземе предвид различни фактори, но не отразява бъдещия риск. Той предполага устойчив доход от недвижимия имот, но не може да се направи гаранция за такова предположение. Наемът може да поскъпне или да намалее. Стойността на имота може да се промени поради външни обстоятелства, върху които инвеститорът няма контрол. Може да възникнат разходи като разходи за поддръжка. По този начин процентът на капитализация не предлага никакви насоки или прогнози за бъдещ риск.
Заключение
Степента на капитализация е сравнителен показател, който е най-полезен за сравняване на подобни свойства, т.е. имоти в подобно местоположение, подобен клас активи и сходна възраст. Този показател все още се използва широко за търговски и многоактивни оценки на недвижими имоти. Инвеститорите в недвижими имоти го използват като инструмент за оценка на техните инвестиции и вземане на информирано решение. Инвеститорът обаче не трябва да разглежда процентите на капитализация като метрика за преминаване, но също така да разглежда различни други фактори, които могат да повлияят на стойността на актива. Това е важна метрика, но не е изчерпателна мярка.
