Възбрана Значение
Възбраната се определя като стъпки, предприети от заемодателя, когато кредитополучателят по подразбиране изплати заема. При това заемодателят поема юридически контрол върху ипотекирания имот и продава актива (имота), за да възстанови сумата на заема.
Видове възбрана
# 1 - Съдебна
Това е обичайното възбрана, което се случва, когато заемодателят ще информира кредитополучателя за пропуснатите плащания и за да продължи, когато кредитополучателят не успее да се съживи от неизпълнение, заемодателят съди кредитополучателя и той се подава в офиса на държавата. Делото се вписва в публичния регистър и след процеса имотът се продава на търг.
# 2 - Несъдебно
Тук заемодателят има пълни правомощия за продажба на имота, когато кредитополучателят не изпълни задълженията си. И тук случаят ще бъде записан в офиса на рекордера на страната и кредитополучателят ще получи време да компенсира неизпълнението по подразбиране, което кредиторът има право да отиде незабавно на търга или продажбата на имота и тук разликата е там ще да не се провеждат обширни съдебни или съдебни производства.
Процес на възбрана
Процесът варира от държава до държава, но като цяло те имат 5 подобни характеристики -
# 1 - По подразбиране на плащането от кредитополучателя
Когато кредитополучателят пропусне поне едно плащане по кредита, той се поставя в критерии по подразбиране. Кредиторът ще изпрати известие за пропуснато плащане, в което се посочва, че е пропуснал плащането, и дори предлага 15-дневен гратисен период за извършване на плащането. След 15 дни на кредитополучателя ще му бъдат начислени просрочени плащания и други санкции. Ако кредитополучателят пропусне две до три плащания, сега ще му бъде изпратено известие за искане, което е по-сериозно от известие за пропуснато плащане.
# 2 - Известие за неизпълнение (NOD)
Когато кредитополучателят пропусне плащането в продължение на три до шест месеца, заемодателят ще изпрати известие за неизпълнение до офиса на регистратора в страната. Копие от това също се изпраща на кредитополучателя, който след това получава 90 дни, за да плати скорошната сметка и да възстанови заема. Този период се нарича период на възстановяване.
# 3 - Известие за продажба на активи
Ако кредитополучателят все още не може да извърши плащането в рамките на 90 дни, заемодателят започва с процеса на възбрана. Кредиторът ще изпрати отново известие до офиса на държавата, който записва, с един екземпляр до кредитополучателя и също ще публикува правно известие във вестника в продължение на три последователни седмици, преди домът да бъде действително продаден на търг. Кредитополучателят има още пет дни преди търга да компенсира пропуснатите плащания.
# 4 - Публичен търг
Кредитодателят ще изчисли начална оферта за имота, преди да бъде пуснат на търг. Цената се изчислява въз основа на остатъка по висящия заем и всякакъв вид запор или данъци, които не са платени. Имотът се продава на офериращия с най-висока цена. Актът за доверие се предава на новия собственик на имота и кредитополучателят има 3 дни, за да освободи имота.
# 5 - Собственост на недвижими имоти
Ако имотът не бъде продаден на търга, той става собственост на банката или имот, собственост на недвижим имот. Когато това се случи, заемодателят е собственик на имота и той ще се опита да получи имота, продаден чрез брокер или агент. За да направи сделката по-привлекателна, заемодателят може да премахне част от зарядното устройство и други такси, като по този начин даде някаква форма на отстъпка на заинтересованата страна за закупуване на разглеждания имот.
Търг за възбрана
При търг заемодателят обикновено определя оферта преди търга въз основа на цената, която се изчислява, като се вземе предвид остатъкът по висящия заем и всякакъв вид запор или данъци, които не са платени. Това известие се дава и в местни вестници и уебсайтове, за да могат заинтересованите купувачи да се явят на търга.
В деня на търга, въз основа на предварително зададените оферти, търгачите могат да наддават за цени над него. Целта на търга е да се получи възможно най-високата цена на имота. Разглежда се лицето с най-висока оферта или сумата, която е достатъчна на заемодателя да покрие заема и имотът се предава на лицето.
Кредитополучателят има три дни време да освободи имота и да го предаде на новия собственик. От друга страна, ако заемодателят не получи добри оферти в търга, заемодателят ще поеме имота и ще се опита да го продаде в бъдеще чрез брокери или агенти.
Как да го избегна?
- Една от най-важните стъпки за избягване на възбрана е да се избегне пропуснато плащане на заеми и да се превърне в неизпълнение.
- Човек трябва да отдели известно време от заемодателя в случай на ужасни извънредни ситуации, преди да изпадне в беда на съдебни действия. Това се нарича търпимост.
- Ако човек може да се съгласи, че след неизпълнение никога няма да повтори същото, кредиторът може да даде на кредитополучателя почивка и да се откаже от задължението, наречено опрощаване на дълга.
- Когато заемодателят разпредели пропуснатата сума за по-дълго време, това дава някаква лекота на кредитополучателя.
- Когато заемодателят се съгласи да промени условията на заема или да удължи периода на амортизация, това може да даде известна гъвкавост на кредитополучателя.
Последици от възбраната
- Човек трябва да пусне собствения си дом и всякакъв вид капитал, който е предложен.
- Това води до стрес и безпокойство, защото човек остава без дом, без да знае за това къде да отиде по-нататък.
- Нанася много щети на кредитния рейтинг и получаването на втори заем в бъдеще става много трудно.
- Човек може да дължи баланс на дефицит дори след продажбата на възбрана.
- Човек може да загуби възможности за лизинг или помощ, които могат да бъдат на разположение по-нататък.
- В рамките на ипотечния процес на Fannie Mae човек ще загуби възможността да закупи друга къща за още седем години.
Въздействие
- Именно върху кредитния рейтинг се удря драстично.
- Домовете се предлагат на по-ниска цена от действителната пазарна цена.
- Това създава възможност за купувачите на нови жилища да купуват жилища, които са с намалени цени.
- Дори след възбрана, кредитополучателят може да се наложи да компенсира дефицита в заема.
- Проблеми при заетостта в определени области, където се проверява кредитният рейтинг на кандидата.
Предимства
- Когато пазарът на недвижими имоти падне ниско, много собственици ще открият, че къщата им не струва ипотека. В тези сценарии може да е добре собствениците да намалят тежестта си и да започнат отначало.
- Това е от полза за купувачите на нови жилища, които ще намерят имот на по-ниски цени.
- Това е и начин да спестите пари. Когато кредитополучателят осъзнае, че няма начин да попречи на възбраната, може да спре да опитва и да спести парите, които иначе са били използвани за извършване на месечни плащания, и да започне отначало, когато запорът приключи.
Недостатъци
- Кредитният рейтинг е най-силно засегнат и пада драстично.
- Човек губи собствения си дом и в такава криза времето за намиране на нов дом е много трудно.
- Това се отразява и на заетостта, когато при някакъв вид работа се проверява кредитното минало на физическите лица.
- Получаването на нов заем или ипотека става много трудно.
- Когато възбраната се случи, това увеличава данъчната тежест на кредитополучателя става в очите на IRS дългът се прощава се счита за доход.
